Prefeitura de São Paulo

O que é o Zoneamento?

Zoneamento é o conjunto de regras – de parcelamento, uso e ocupação do solo – que define as atividades que podem ser instaladas nos diferentes locais da cidade (por exemplo, se é permitido comércio, indústria, residências, etc.) e como as edificações devem estar implantadas nos lotes de forma a proporcionar a melhor relação com a vizinhança.

Que diretrizes o PDE estabeleceu para a revisão do Zoneamento?

O Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo (PDE), Lei 16.050/14, estabeleceu uma série de diretrizes para a revisão do Zoneamento. O artigo 27 trouxe mais de 46 diretrizes, que vão desde a simplificação da lei, até a orientação para estudo de zonas e de conceitos de regulação com base na quadra e não somente no lote, por exemplo. Para conhecer essas diretrizes, consulte o texto da Lei do PDE.

Zonas

• ZEU - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana


• ZEUa - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Ambiental


• ZEUP - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto


• ZEUPa - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto Ambiental


• ZEM - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana


• ZEMP - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previsto


• ZC - Zona Centralidade


• ZCa - Zona Centralidade Ambiental


• ZC-ZEIS - Zona Centralidade lindeira à ZEIS


• ZCOR-1 - Zona Corredor 1


• ZCOR-2 - Zona Corredor 2


• ZCOR-3 - Zona Corredor 3


• ZCORa - Zona Corredor Ambiental


• ZM - Zona Mista


• ZMa - Zona Mista Ambiental


• ZMIS - Zona Mista de Interesse Social


• ZMISa - Zona Mista de Interesse Social Ambiental


• ZEIS-1 - Zona Especial de Interesse Social 1


• ZEIS-2 - Zona Especial de Interesse Social 2


• ZEIS-3 - Zona Especial de Interesse Social 3


• ZEIS-4 - Zona Especial de Interesse Social 4


• ZEIS-5 - Zona Especial de Interesse Social 5


• ZED-1 - Zona de Desenvolvimento Econômico 1


• ZED-2 - Zona de Desenvolvimento Econômico 2


• ZPI-1 - Zona Predominantemente Industrial 1


• ZPI-2 - Zona Predominantemente Industrial 2


• ZOE - Zona de Ocupação Especial


• ZPR - Zona Predominantemente Residencial


• ZER-1 - Zona Exclusivamente Residencial 1


• ZER-2 - Zona Exclusivamente Residencial 2


• ZERa - Zona Exclusivamente Residencial Ambiental


• ZPDS - Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável


• ZPDSr - Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável da Zona Rural


• ZEPAM - Zona Especial de Preservação Ambiental


• ZEP - Zona Especial de Preservação


• ZEPEC - Zona Especial de Preservação Cultural

 Termos Gerais

• Parâmetros de ocupação do solo

Tratam da forma como os edifícios podem ser implantados no lote.

 

• Taxa de ocupação (TO)

É a relação entre a área da projeção horizontal da edificação ou edificações e a área do lote.

 

• Coeficiente de aproveitamento (CA)

É a relação entre a área edificada, excluída a área não computável, e a área total do lote.

 

• Recuo

É a distância entre a edificação e as divisas de frente, laterais e de fundo do lote.

 

• Frente e área mínima do lote

São as dimensões mínimas que o lote precisa ter para que seja aprovado novo parcelamento.

 

• Fachada ativa

Corresponde à exigência de ocupação da extensão horizontal da fachada por uso não residencial com acesso direto e abertura para o logradouro, a fim de evitar a formação de planos fechados na interface entre as construções e os logradouros, promovendo a dinamização dos passeios públicos.

 

• Fruição pública

Corresponde à área livre externa ou interna às edificações, localizada nos pavimentos de acesso direto ao logradouro público, com conexão em nível ao logradouro e demais espaços públicos sempre que o lote tiver frente para mais de um logradouro público, destinada à circulação de pessoas, não sendo exclusiva dos usuários e moradores.

 

• Classificação de usos

Os usos e atividades no Município são classificados em categorias, sendo permitidos ou proibidos de acordo com a zona em que se localiza o imóvel.

 

• Condição de instalação de usos

Parâmetros definidos para a instalação adequada da atividade pretendida, tais como, vagas para automóveis, bicicletas, carga e descarga e largura mínima da via.

 

• Parâmetros de incomodidade

Medidas de controle do uso do solo quanto à interferência ou incomodidade que os usos não residenciais geram na vizinhança residencial.

 

• Polos geradores de tráfego (PGT)

Empreendimentos geradores de impacto no sistema viário e de transporte.

 

• Empreendimentos geradores de impacto de vizinhança

São aqueles que podem gerar impacto significativo, alteração no seu entorno ou sobrecarga na capacidade de atendimento da infraestrutura.

 

• Empreendimentos geradores de impacto ambiental

São aqueles que possam causar alteração das propriedades físicas, químicas e biológicas do meio ambiente e que direta ou indiretamente afetem seu entorno.

 

• Quota Ambiental

Trata-se de um conjunto de regras de ocupação que fazem com que cada lote na cidade contribua com a melhoria da qualidade ambiental, sendo que tais regras passam a incidir quando se pretender uma nova edi?cação ou a reforma de um edifício existente.

 

• Lote Máximo

A legislação vigente, por exemplo, não limita o tamanho de condomínios residenciais, o que pode fazer com que um empreendimento ocupe uma quadra inteira sem dialogar com a vizinhança. Com a novidade, tudo que for acima do lote máximo (ou seja, maior que uma quadra), deverá passar por um projeto de loteamento e atender determinadas regras de ocupação, o que deve proporcionar melhor interface entre o lote e a cidade.