Prefeitura de São Paulo

Atualizado em 11/07/2014 às 17h00

Como é calculado o ITBI

A base de cálculo do ITBI é o valor dos bens ou direitos transmitidos, ou seja, o valor pelo qual o imóvel seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista. O ITBI é calculado aplicando-se, sobre a base de cálculo, a alíquota de 2%. A base de cálculo do imposto é o valor de transação, o valor pelo qual o contribuinte declara que comprou um imóvel.  A Prefeitura define um valor mínimo para cada imóvel da cidade, que é o Valor Venal de Referência (VVR). Para evitar que evasão fiscal, caso um contribuinte declare um valor muito baixo de transação, o VVR passa a ser usado, neste caso, como base de cálculo para o imposto.

1) Na grande maioria dos casos (em torno de 80%) utiliza-se o valor da transação declarado como base de cálculo do ITBI.

2) Apenas quando o valor declarado é abaixo do valor mínimo definido para o imóvel o VVR é utilizado como base de cálculo do imposto, o que ocorre em cerca de 20% dos casos.

3) Este valor mínimo para a comparação (o VVR) é atualizado periodicamente com base em pesquisas de mercado e em dados reais de transações passadas, e a última atualização foi no início de março. Com essa atualização, o VVR dos imóveis na cidade de São Paulo está em cerca de 84% do valor real destes imóveis. Isso faz com que, na maioria dos casos, o valor da transação continue servindo como base de cálculo para o ITBI. Desta forma, a atualização do VVR, realizada periodicamente pela Prefeitura, não se trata de um aumento de imposto.

4) Importante esclarecer que esta atualização de VVR não se aplica ao cálculo de IPTU – uma coisa não se relaciona a outra.

Alíquota de 2%, inferior a capitais comparáveis
Lembramos ainda que a alíquota de 2% que é utilizada para o cálculo do ITBI na cidade de São Paulo  é inferior àquela aplicada por cidades como Fortaleza, Belo Horizonte, Salvador, Natal e Porto Alegre, que aplicam alíquota de 3%.

Ampliação das faixas de isenção
Em 2013 a Prefeitura elevou as faixas de isenção do imposto de R$ 42.624,51 para R$ 120.000,00 no primeiro imóvel adquirido pelo beneficiário. Assim, contribuintes que estejam comprando imóveis com valor de até R$ 120 mil são isentos do pagamento de ITBI, desde que este seja seu primeiro imóvel.

Solicitação de avaliação especial
Ressalta-se ainda que contribuintes com entendimento de que seus imóveis foram avaliados com valores maiores que os reais podem solicitar análise do caso à Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico.