Prefeitura de São Paulo

A Prefeitura de São Paulo publicou no Diário Oficial desta quinta-feira (29) regras que reforçam os mecanismos de controle e fiscalização para a produção de moradia popular (HIS e HMP) na cidade com o objetivo de assegurar que as unidades habitacionais subsidiadas pelo Município cheguem efetivamente às famílias que mais precisam. Entre as principais medidas do decreto está a necessidade de comprovação da renda familiar dos beneficiários por meio de documentos - e não declarações simples - por parte das empresas que se beneficiem do regime jurídico previsto no Plano Diretor. 

O decreto também prevê que o empreendedor seja responsável por verificar e guardar a documentação de renda dos beneficiários para uma fiscalização do Município a qualquer momento. Dessa forma, a Prefeitura reafirma seu compromisso com a execução transparente e responsável das ações voltadas à habitação social no município.

Além disso, a iniciativa inclui plataforma digital de controle, aperfeiçoamento da definição de critérios de renda familiar, definição de tetos de valores de venda para unidades HIS 1, HIS 2 e HMP, reforço na fiscalização e proibição para aluguel de curta duração.

O Decreto nº 64.244, de 28 de maio de 2025, introduz alterações significativas no Decreto nº 63.130/2024 e foi sancionado pelo prefeito Ricardo Nunes. O novo texto busca aprimorar a fiscalização, promover maior transparência e garantir que as unidades habitacionais aprovadas com incentivo público sejam, de fato, destinadas às famílias que se enquadram nas faixas de renda estipuladas. Para tanto, o decreto implementa um conjunto de exigências e obrigações tanto para os promotores dos empreendimentos quanto para os adquirentes e locadores.
 
Entre os principais pontos, o decreto aprimora os mecanismos de responsabilização dos promotores, proprietários e locadores quanto à correta destinação das unidades habitacionais, reforçando a necessidade de comprovação de renda familiar e transparência no processo de aquisição e locação. 

De acordo com o secretário municipal de Habitação, Sidney Cruz, a medida que traz ainda mais rigor e justiça à política habitacional da cidade. “Este decreto é essencial para garantir que os imóveis de habitação popular cheguem a quem mais precisa, com transparência e responsabilidade. Com as novas regras, fortalecemos a fiscalização, definimos limites de preços e aluguéis e asseguramos o atendimento às faixas de renda previstas no Plano Diretor", explica.
 
Critérios de Renda Familiar: A definição de renda passa a considerar a renda familiar conjunta, mesmo quando os beneficiários não possuem renda individual no momento da contratação. A comprovação passa a considerar o conceito ampliado de família, conforme a Lei Federal nº 13.982/2020.
 
Responsabilidades Legais: A certidão de enquadramento de renda do adquirente ou locatário deverá ser emitida conforme modelo da Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB), e poderá envolver a contratação de serviço especializado para verificar a renda. Ainda assim, a responsabilidade legal sobre os dados continua sendo do promotor ou locador. Caso seja detectada alguma falsificação de documento, sanções serão aplicadas conforme o artigo 47 da Lei nº 16.050. Os promotores e locadores devem garantir a veracidade dos documentos e manter controle sobre a destinação das unidades.
 
Limites de Preço e Aluguel: Foram definidos tetos de valores para venda. O valor máximo permitido agora é de R$ 266.000,00 para unidades HIS 1, R$ 369.600,00 para HIS 2 e R$ 518.000,00 para HMP. Para locações, o valor não poderá ultrapassar 30% da renda familiar máxima definida no artigo 46 do Plano Diretor (Lei 16.050/14) para as tipologias HIS 1, HIS 2 ou HMP, conforme o caso.
 
Processo Fiscalizatório: Houve reforço no papel das Subprefeituras e está prevista a disponibilização de plataforma na internet para que os responsáveis pelos empreendimentos cadastrem todos os documentos necessários à fiscalização pela Secretaria Municipal de Habitação. O descumprimento das normas resultará em sanções. E em caso de destinação indevida, a legislação prevê a cobrança dos valores correspondentes aos incentivos concedidos, com atualização e multa.
 
Prioridade e Divulgação: A comercialização de unidades HIS 1 deve ser precedida por comunicado público com pelo menos 30 dias de antecedência e priorizadas para famílias cadastradas em programas habitacionais da Prefeitura.
 
Normas para locação e uso indevido: O decreto proíbe expressamente o uso das unidades para aluguel de curta duração e cessões informais. E em caso de desocupação, o proprietário deverá comprovar documentalmente a não utilização do imóvel.
 
Articulação com os Cartórios de Registro de Imóveis: Será formalizado termo de cooperação entre a Prefeitura e os registradores, com procedimentos obrigatórios a serem seguidos por todos que aderirem ao regime público de direito. 

Entenda mais 
A nova norma atualiza o Decreto nº 63.130/2024 e está alinhada à Revisão Intermediária do Plano Diretor Estratégico (Lei nº 17.975/2023), estabelecendo critérios mais rigorosos para a destinação correta das unidades habitacionais e para aplicação de eventuais penalidades.
 
Segundo o Plano Diretor, as unidades de Habitação de Interesse Social (HIS-1) são voltadas a famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos ou até 0,5 salário mínimo per capita. Já as unidades HIS-2 atendem famílias com renda de até 6 salários mínimos ou 1 salário mínimo per capita. Por outro lado, as unidades de Habitação de Mercado Popular (HMP) são destinadas a famílias com renda de até 10 salários mínimos ou 1,5 salário mínimo per capita.