Prefeitura de São Paulo

No coração do Centro histórico de São Paulo, um edifício vai ganhar nova vida — e um novo nome que carrega séculos de história. A Prefeitura acaba de autorizar as obras de retrofit do antigo Edifício Misericórdia, que será transformado em moradia e rebatizado como Edifício Tebas, em homenagem a Joaquim Pinto de Oliveira, o primeiro arquiteto negro do Brasil e autor do primeiro chafariz público da cidade, construído justamente ali, no Largo da Misericórdia. 

A aprovação faz parte do Programa Requalifica Centro (Lei 17.577/21), que oferece incentivos fiscais e edilícios para estimular a requalificação de edifícios antigos do centro. O objetivo é ampliar a oferta habitacional e atrair novos investimentos para a região. O programa contempla construções anteriores a 23 de setembro de 1992, ou licenciadas conforme a legislação vigente à época, situadas em um perímetro de aproximadamente 6,4 km². 

Além dos benefícios urbanísticos previstos no programa, o Edifício Tebas foi um dos selecionados no segundo chamamento público da iniciativa de subvenção econômica municipal, que cobre parte do custo da obra. Neste caso, 15% do valor total da requalificação será financiado pela Prefeitura. 

O Alvará de Aprovação e Execução de Requalificação, publicado no Diário Oficial no dia 6 de maio de 2025, autoriza a transformação do edifício, hoje comercial, em um edifício residencial com 43 apartamentos, sendo uma unidade reservada para Habitação de Interesse Social (HIS-2). 

A unidade popular será destinada à locação social pela organização FICA, entidade sem fins lucrativos que atua em São Paulo adquirindo, reformando e gerindo imóveis com o objetivo de viabilizar moradias acessíveis para famílias em situação de vulnerabilidade. 

Além das moradias, o edifício contará com um restaurante com foco em alimentos orgânicos e um espaço multiuso com deck aberto ao público, voltado para o calçadão do centro. 

Nos últimos anos, o imóvel já vinha sendo utilizado como espaço de exposições, oficinas e eventos de arte e design, com destaque para sua participação na DW! Semana de Design de São Paulo. Agora, entra em uma nova fase, a fim de se consolidar como um espaço de moradia e convivência. 

Tebas, o arquiteto negro que moldou a São Paulo colonial 

Joaquim Pinto de Oliveira (1721–1811), mais conhecido como Tebas — nome que significa "alguém de grande habilidade" na língua quimbundo — foi um homem escravizado que teve papel fundamental na transformação da arquitetura de São Paulo no século XVIII. Mestre de cantaria, técnica de talhar pedras para construção, ele atuou na transição de uma cidade feita de taipa para uma arquitetura mais durável e refinada. 

Tebas participou de projetos de restauração de igrejas como o Mosteiro de São Bento (1766 e 1798) e a antiga Catedral da Sé (1778). Outras obras do arquiteto resistiram ao tempo e ainda podem ser admiradas em sua forma original, como as fachadas da Igreja da Ordem Terceira do Carmo e da Igreja das Chagas do Seráfico Pai São Francisco. 

Além disso, Tebas projetou o Chafariz da Misericórdia, primeiro chafariz público da cidade, erguido no próprio Largo da Misericórdia, em frente ao local do atual retrofit. A fonte, demolida em 1866, canalizava águas do ribeirão Anhangabaú e era ponto de encontro de escravizados que buscavam água para abastecer as casas dos seus senhores.  

Apesar de sua importância, o reconhecimento oficial como arquiteto só veio mais de dois séculos depois, em 2018, após documentos localizados pelo IPHAN comprovarem a autoria de suas obras. O título foi concedido pelo Sindicato dos Arquitetos no Estado de São Paulo (SASP). Em 2020, a Prefeitura de São Paulo inaugurou uma escultura em sua homenagem na Praça Clóvis Bevilácqua, na região da Sé. 

Programa Requalifica Centro 

Criado em 2021 pela Lei 17.577/21, o Programa Requalifica Centro incentiva a modernização de prédios antigos por meio do retrofit, oferecendo isenção de impostos e redução de taxas para viabilizar as reformas. Os principais incentivos incluem:  

• Isenção de IPTU;  
• Redução da alíquota de ISS;  
• Isenção de ITBI e outras taxas municipais.  

Até o momento foram aprovados, no âmbito do Programa, 23 projetos de retrofit, totalizando 2.112 unidades habitacionais. São 19 empreendimentos destinados ao uso residencial (sendo 1 para Habitação de Interesse Social) e 4 empreendimentos para uso comercial (hospedagem e escritórios). Ao todo, 5 edifícios receberam certificado de Conclusão de Requalificação, documento que atesta a conclusão de obras de retrofit. Existem 33 processos em análise.