Prefeitura de São Paulo

Base de Cálculo
A Base de Cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. A apuração deste valor é realizada a partir dos dados do imóvel constantes do cadastro da Secretaria da Fazenda (área do terreno, área construída, idade da construção etc) utilizando a metodologia e os parâmetros estabelecidos pela Lei 10.235/1986 e suas atualizações. Você pode verificar na Notificação de Lançamento do IPTU os dados do seu imóvel e os principais parâmetros utilizados na apuração do valor venal. Caso exista algum dado incorreto, você pode impugnar o lançamento – consulte o item Impugnação de Notificação de Lançamento sobre os prazos e a forma para realizar esta impugnação.

Cálculo do IPTU
Uma vez apurado o valor venal do imóvel, o cálculo do IPTU a pagar é realizado pela aplicação das alíquotas, descontos e acréscimos definidos na Lei 6.989/1966, que sofreu diversas alterações, em especial, pela Lei 15.889/2013. Esta legislação estabelece que:

a) Para os imóveis construídos utilizados exclusiva ou predominantemente como residência o imposto é calculado à razão de 1% do valor venal, com acréscimos e descontos definidos por faixas de valor venal;

b) Para os demais imóveis construídos e terrenos, o imposto é calculado à razão de 1,5% do valor venal, com acréscimos e descontos também definidos por faixas de valor venal.

Isenções pelo Valor Venal
a) Estão isentos do IPTU os imóveis construídos utilizados exclusiva ou predominantemente como residência, de tipo horizontal ou vertical e de padrões baixo a médio, cujo valor venal em 2024 seja igual ou inferior a R$ 230.000,00.

b) Também estão isentos do IPTU os demais imóveis construídos, exceto vagas de garagem, prédios de garagem e estacionamentos comerciais, cujo valor venal em 2024 seja igual ou inferior a R$ 120.000,00.

Descontos pelo Valor Venal
a) Os imóveis construídos utilizados exclusiva ou predominantemente como residência, de tipo horizontal ou vertical e de padrões baixo a médio, cujo valor venal em 2024 for superior a R$ 230.000,00 e inferior a R$ 345.000,00, receberão um desconto sobre o valor venal correspondente à diferença entre R$ 690.000,00 e duas vezes o seu valor venal.

b) Os demais imóveis construídos, exceto vagas de garagem, prédios de garagem e estacionamentos comerciais, cujo valor venal em 2024 for superior a R$ 120.000,00 e inferior a R$ 180.000,00, receberão um desconto sobre o valor venal correspondente à diferença entre R$ 360.000,00 e duas vezes o seu valor venal.

Excesso de Área ou Área de Terreno não Incorporada
De acordo com a legislação vigente no Município de São Paulo o IPTU é lançado subdivido em dois impostos diferentes: o Imposto Predial e o Imposto Territorial Urbano. O primeiro incide sobre os imóveis construídos e o segundo sobre os terrenos não edificados e sobre a parcela de terreno considerada não incorporada à edificação, no caso de imóveis construídos cujas edificações ocupam uma pequena porção do terreno. Essa parcela do terreno, considerada não incorporada, é conhecida também como excesso de área e encontra-se definida no artigo 24 da Lei 6.989/1966, e no artigo 9º da Lei 10.235/1986:

Art. 9º Para os efeitos do disposto nesta Lei, considera-se excesso de área ou área de terreno não incorporada, aquela que exceder a 3 vezes a área ocupada pelas edificações, no caso de imóvel situado na primeira subdivisão da zona urbana; 5 vezes, na segunda subdivisão da zona urbana, e 10 vezes, além do perímetro desta última.

Aplicação das Isenções e Descontos pelo Valor Venal
As isenções e descontos pelo valor venal acima estão previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 17.719/2021 e são aplicados automaticamente, sem necessidade de qualquer requerimento. Como eles estão restritos a imóveis construídos, não beneficiam os terrenos e o excesso de área. Além disso, a referida lei prevê que a concessão dessas isenções e descontos está limitada a um imóvel por contribuinte, que será aquele para o qual resultar maior valor de isenção ou desconto, sendo considerado como contribuinte somente o possuidor, quando constarem do Cadastro Imobiliário Fiscal os nomes do proprietário e do possuidor.

Limite da diferença entre o IPTU de 2024 e o IPTU de 2023 (também chamado de “trava”)
A diferença nominal entre o IPTU de 2024 e o IPTU de 2023 está limitada a 4,51% para todos os imóveis.

Caso tenha havido alguma alteração de dados cadastrais do imóvel no exercício atual (uma reforma, por exemplo), esse limite será aplicado sobre o valor que seria obtido se fosse considerada a alteração dos mesmos dados já no lançamento do exercício anterior.

De acordo com a Lei 16.272/2015, essa limitação para o aumento do IPTU não será aplicada para terrenos com área superior a 500 m² que estejam desocupados ou ocupados por edificação muito reduzida que resultem em excesso de área conforme definido na legislação tributária. A limitação acima, contudo, poderá voltar a ser aplicada caso existam nesses imóveis, obras paralisadas ou em andamento, devidamente licenciadas. A Secretaria Municipal da Fazenda disponibilizou aplicativo para que os contribuintes possam informar a existência dessas obras visando o restabelecimento da limitação. Para mais informações, consulte Declaração Tributária de Obras Licenciadas – DTOL.

Tabelas práticas
O cálculo do IPTU de acordo com a legislação acima mencionada envolve o desmembramento do valor venal nas diversas faixas definidas na lei, aplicação dos percentuais de acréscimo e desconto para cada faixa e soma de todos esses resultados parciais. Para facilitar o cálculo do imposto a pagar podem ser utilizadas as tabelas abaixo, nas quais se verifica a faixa de enquadramento do valor venal do imóvel, multiplicando-o pelo fator correspondente e subtraindo-se a parcela indicada. Caso seu imóvel esteja beneficiado por desconto pelo valor venal, conforme descrito acima, aplique o desconto antes de usar a tabela.
 

Tabela 1 - Imóveis utilizados exclusiva ou predominantemente como residência 

Tabela 2 – Demais imóveis