Prefeitura de São Paulo

São Paulo deu mais um importante passo em direção à construção de uma cidade moderna e humana. A Prefeitura cumpriu seu compromisso pela revisão do conjunto de leis que regulamentam a política urbana do município. Mais conhecida como Lei de Zoneamento, a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), sancionada nesta quarta-feira (23), normatiza a ação pública e privada sobre as formas de uso do solo da cidade e traz avanços significativos para que todo o processo de desenvolvimento urbano ocorra de acordo com as estratégias do Plano Diretor Estratégico (PDE) – Lei nº 16.050/14.

Os principais destaques do novo Zoneamento são a ampliação, em 85%, das zonas de habitação de interesse social para produção de moradia, e o aumento, em 50%, das áreas de proteção ambiental na cidade.

A Lei de Zoneamento tem o objetivo de efetivar melhorias na qualidade de vida da população a partir do equilíbrio do funcionamento das atividades e da garantia de que as ações futuras na cidade venham acompanhadas de medidas de qualificação ambiental, social, econômica e cultural.

Após um intenso processo participativo, que contou com 16.022 participantes e 13.100 contribuições durante 21 meses nas etapas do Executivo e Legislativo, a revisão participativa da Lei de Zoneamento permitiu aproximar os instrumentos de planejamento à esfera local, atendendo aos pleitos legítimos da população em rever os padrões de uso e ocupação de cada bairro, quarteirão ou lote da cidade.

Em relação ao texto aprovado na Câmara, foram vetados um artigo e 16 perímetros do mapa, sendo 10 deles em áreas que, no substitutivo votado no Legislativo, passariam a ter zoneamento diferente do previsto no Plano Diretor. Os outros seis perímetros receberam vetos porque sofreram, no substitutivo, alterações que desrespeitavam sua classificação como Zeis (Zona Especial de Interesse Social), determinada no Plano Diretor. A principal preocupação da Prefeitura, com os vetos, foi garantir os interesses difusos de acesso à moradia e preservação ambiental.

DESTAQUES DA NOVA LEI

Organização estratégica dos Territórios

A nova lei identifica a cidade como um território articulado e que funciona de forma integrada, enfrentando as desigualdades e particularidades locais sem deixar de lado o que é necessário para o desenvolvimento estratégico da metrópole. Para isso, as zonas foram organizadas em 3 diferentes agrupamentos: territórios de transformação, qualificação e preservação.

- Territórios de transformação: objetiva a promoção do adensamento construtivo e populacional das atividades econômicas e dos serviços públicos, a diversificação de atividades e a qualificação paisagística dos espaços públicos de forma a adequar o uso do solo à oferta de transporte público coletivo. (Formado pelas zonas: ZEU | ZEUP | ZEM | ZEMP).

- Territórios de qualificação: buscam a manutenção de usos não residenciais existentes, o fomento às atividades produtivas, a diversificação de usos ou o adensamento populacional moderado, a depender das diferentes localidades que constituem esses territórios. (Formado pelas zonas: ZOE | ZPI | ZDE | ZEIS | ZM | ZCOR | ZC).

- Territórios de preservação: áreas em que se objetiva a preservação de bairros consolidados de baixa e média densidades, de conjuntos urbanos específicos e territórios destinados à promoção de atividades econômicas sustentáveis conjugada com a preservação ambiental, além da preservação cultural. (Formado pelas Zonas: ZEPEC | ZEP | ZEPAM | ZPDS | ZER | ZPR)

Simplificação da Lei

A nova lei revoga mais de 70 dispositivos (leis e artigos de leis), reunindo todas as regras de parcelamento, uso e ocupação do solo e simplificando o processo de aplicação. Além disso, adota um mapa unificado e tem a demarcação das zonas feitas a partir do Mapa Cadastral da Cidade, evitando conflitos quanto aos perímetros e quanto à incidência de múltiplas zonas num mesmo lote. Outra novidade é que a nova lei não diferencia os tipos de zonas por subprefeitura, facilitando a compreensão e legibilidade do que é permitido em cada área da cidade. Também não existe mais descrição do perímetro das zonas em texto, apenas sua demarcação no mapa, o que evita conflitos entre o texto e o mapa. Além disso, as ZEPEC foram tratadas num mapa específico, de modo a facilitar sua leitura.

ESTRATÉGIAS DA NOVA LEI

Assegurar o direito à moradia digna para quem precisa: A nova lei mantém as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), estimula a produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e cria duas novas zonas: Zona Mista de Interesse Social (ZMIS) e Zona de Centralidade em ZEIS (ZC-ZEIS).

A Zona Mista de Interesse Social foi idealizada com intuito de incentivar a diversificação do uso do solo em bairros com famílias de baixa renda que já foram urbanizados e regularizados, como os conjuntos habitacionais, por exemplo, sendo mantida a população de baixa renda nestas áreas. Por sua vez, a Zona Centralidade em ZEIS visa garantir a diversidade de usos em áreas ainda não regularizadas em algumas das principais vias de assentamentos precários demarcados como ZEIS-1. O objetivo dessa medida é contribuir com a geração de empregos em áreas com reduzida oferta de empregos.

Aproximar emprego e moradia: O Plano Diretor instituiu os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana existentes e previstos próximos às estações de trem, metrô e corredores de ônibus. No zoneamento, essas quadras foram demarcadas como as Zonas Eixo de Estruturação (ZEU) e Eixo de Estruturação Previsto (ZEUP). Outros dispositivos, tais como fachada ativa, fruição pública e incentivo a usos mistos foram propostos em função de zonas e tipos de empreendimentos, buscando melhorar a relação entre os edifícios e as áreas públicas.

Qualificar a vida urbana nos bairros: O novo zoneamento busca garantir o direito das pessoas à cidade, proporcionando diversidade de usos, disponibilidade de áreas verdes e qualidade na relação entre os espaços públicos e privados. Para isso, o zoneamento define um tamanho máximo para lotes e quadras (20.000 m²). Para lotes ou glebas acima de 40.000 m² é exigida também a abertura de viário por meio do loteamento. Quanto à circulação de pedestres, outros dispositivos incentivam ou exigem calçadas mais amplas em função da zona de uso, como é o caso da ZEU e de lotes acima de 2.500m² em Zona Centralidade (ZC). Além disso, foram mantidos incentivos a hospitais, escolas e hotéis, mas condicionando tais incentivos à estratégia de ordenamento territorial do PDE.

Melhorar a mobilidade urbana: A nova lei prevê o adensamento construtivo e populacional ao longo dos eixos de transporte, deixa de exigir vagas para carros em imóveis residenciais, incentiva a instalação de edifícios garagem nas extremidades das estações de trem, metrô e corredores de ônibus, prevê alargamento de calçadas nas áreas de influência dos eixos e vestiários para usuários de bicicletas nos novos empreendimentos.

Reorganizar as dinâmicas metropolitanas: Outra novidade é a Zona de Estruturação Metropolitana (ZEM), demarcada ao longo das ferrovias, do sistema viário, e da margem dos principais rios localizados na Macroárea de Estruturação Metropolitana com objetivo de promover maior diversidade de atividades e atrair a população para esses locais, que também são próximos à rede de transporte público.

Promover o desenvolvimento econômico da cidade: O novo zoneamento cria duas novas Zonas Predominantemente Industriais (ZPI 1 e 2) e duas de Desenvolvimento Econômico (ZDE 1 e 2), garantindo a reserva de território para o desenvolvimento de atividade produtiva e logística em São Paulo. A demarcação dessas zonas foi ampliada em relação à lei vigente (ZPI). Além disso, foram dispensadas as exigências de vagas de estacionamento e carga e descarga e dados incentivos em área computável para lotes pequenos localizados na periferia; assim como permitida a utilização de edificações irregulares por atividades consideradas de baixo risco – desde que obedecidos os parâmetros de incomodidade. A nova lei prevê também a possibilidade de regularização de usos industriais instalados fora das zonas industriais sob determinadas condicionantes, de modo a manter a oferta de empregos de forma descentralizada na cidade.

Também foram dispensados recuos frontais, laterais e de fundo, não exigidos o número mínimo de vagas de estacionamento em lotes pequenos localizados na periferia da cidade. O incentivo de áreas não computáveis também na periferia vão contribuir para a regularização de muitas atividades não residenciais nestas áreas, que têm muita carência de empregos.

Incorporar a agenda ambiental ao desenvolvimento da cidade: A demarcação de ZEPAM aumentou em mais de 40% em relação à lei de zoneamento vigente. O novo zoneamento institui também a Quota Ambiental, fazendo com que as novas edificações públicas e privadas contribuam com a qualidade ambiental da cidade e prevendo incentivos para quem pretender adotar a certificação ambiental e atingir pontuação acima da mínima exigida. O Zoneamento prevê ainda a complementação da regulação do Sistema de Áreas Protegidas, Áreas Verdes e Espaços Livres (SAPAVEL), permitindo, conforme previsto no PDE e em caráter excepcional, a instalação de equipamentos públicos e sociais em áreas verdes públicas, com a devida compensação ambiental.

Preservação do patrimônio cultural da cidade

O novo zoneamento desenvolveu um mapa único para as zonas especiais de preservação cultural (ZEPEC) e garantiu a proteção aos bens de interesse histórico através da aplicação de instrumentos como a Transferência do Direito de Construir (TDC). Outra inovação importante da nova LPUOS é o estabelecimento de um prazo máximo de 2 anos para análise pelos órgãos de preservação competentes dos imóveis com indicação de tombamento.

Todo o material sobre a nova lei pode ser consultado na plataforma Gestão Urbana através do link: 
http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/principal-zoneamento/