Prefeitura de São Paulo

Interpretamos que será considerado “evento", submetido à prévia autorização da SP-Urbanismo. aqueles que ocorram nas áreas externas, e não nas áreas gastronômicas do Edifício Martinelli, de forma que reservas, aniversários e quaisquer outros eventos nos espaços gastronômicos não serão considerados “eventos" para fins do dispositivo, justamente por se tratarem de atividades corriqueiras de quaisquer restaurantes ou equivalentes. Está correto nosso entendimento?

Ainda, a interessada entende que a realização de eventos, assim como estabelecido contratualmente, é um dos objetivos maiores da concessão, com a finalidade de atrair demanda turística e ainda mais representatividade para o centro da cidade de São Paulo, sendo que todos os espaços apontados nos croquis que figuram como anexo ao Edital, inclusive a cobertura do Edifício Martinelli, também podem ser palcos de eventos realizados pela Concessionaria e ficam sujeitos, única e exclusivamente às regras estabelecidas no item 6.3.4 da minuta do Contrato de Concessão. Está correto o entendimento da interessada?

Nos termos da cláusula 6.3.1 da Minuta de Contrato, são considerados eventos, no presente processo concessivo, todas as formas de exploração provisória e não ordinária da área concedida, com a segregação de espaço, se realizada durante o período de abertura ao público em geral, e/ou cobrança diferenciada de tarifa, em contraposição à(s) tarifa(s) ordinária(s), qualificação essa que possui como finalidade permitir que a fruição do bem seja maximizada em consonância com a efetivação, de forma harmônica, de todos os objetivos do presente procedimento de concessão de uso.

6.3.1. Entende-se por evento toda a exploração provisória e não ordinária dos espaços concedidos, seja pela CONCESSIONÁRIA, seja por terceiro por ela autorizado, nos termos do presente contrato e seus anexos, que implique na segregação de espaço, com limitação de acesso ao público geral, e/ou na cobrança diferenciada de tarifa para acesso ao local e/ou a serviços, como no caso de festas de casamento, festas promocionais corporativas etc.

Por esse motivo, a Minuta de Contrato prevê, em sua cláusula 6.3.3, restrições de naturezas espaciais e temporais à realização de eventos quando de sua efetivação no período de visitação pública e de funcionamento dos equipamentos culturais e gastronômicos, a fim de que a realização de eventos se dê de forma complementar ao uso regular do patrimônio concedido, não o inviabilizando ou o prejudicando.

6.3.3. Os eventos deverão ser organizados de forma que, se realizados durante o período de visitação pública e de funcionamento dos equipamentos culturais e gastronômicos, não interrompam a visitação pública e o acesso, ainda que parcial, aos locais de exposição e de gastronomia objeto desta concessão, devendo, nesse caso, ser garantido, no mínimo, 50% (cinquenta por cento) da capacidade máxima de visitação do 26º andar e dos equipamentos culturais compreendidos no pacote regular de visitação ao público amplo; caso seja realizado em dia de visitação gratuita e no espaço compreendido no pacote regular de visitação, o acesso ao evento deverá ser gratuito.

Assim, esclarecemos que eventos poderão ser realizados em qualquer área, externa ou interna, dos espaços concedidos, dado que sua qualificação depende apenas dos predicados de uso (i) temporário e não ordinário e de (ii) segregação de espaço e/ou (iii) cobrança diferenciada de tarifa, devendo ser observadas as restrições de limitação de capacidade no 26º andar e nos equipamentos culturais e gastronômicos incluídos no pacote regular de visitação.

Nesse sentido, uma festa de aniversário realizada em área de exploração de atividade gastronômica, um dos exemplos propostos, poderá ou não ser considerada um evento, a depender de suas características.

Caso se trate de comemoração realizada de forma a segregar fisicamente o espaço do evento, impedindo a entrada/circulação dos demais visitantes a uma área da concessão durante seu período de abertura ao público em geral, com a cobrança ou não de tarifa diferenciada, e.g. o cercamento de um espaço da área gastronômica ordinariamente utilizável pelo público amplo, de forma a restringir seu acesso a convidados e/ou pagantes, será considerada uma atividade temporária e não ordinária, sujeita, portanto, à aprovação da SPUrbanismo, a fim de que seu exercício não conflite ou inviabilize os objetivos da concessão de uso, e à observância demais normas legais e contratuais que incidem sobre eventos.

Caso se trate de comemoração realizada de forma indistinta do uso regular da área de exploração da atividade gastronômica, como, no exemplo, a ocupação, com ou sem reserva, de uma ou mais mesas do restaurante pelo aniversariante e seus convidados durante período de abertura do equipamento ao público em geral, ausente segregação espacial e/ou impedimento à circulação dos demais visitantes, será considerada um uso ordinário do espaço, de acordo com sua vocação permanente e, portanto, não estará sujeita ao regime de aprovação da SPUrbanismo, dado se encontrar, conceitualmente, alinhada com os objetivos da concessão de uso.

Além disso, considerando as atividades necessárias para a organização e estruturação de um evento, nos casos de eventos que demandem cronograma célere de aprovação para a sua viabilização, estamos compreendendo que, de forma a melhor atender aos interesses da parceria concretizada através da concessão de uso, a SPUrbanismo se obrigara a envidar seus maiores esforços para responder ao pleito de solicitação da Concessionaria da forma mais célere possível, no tempo necessário para realização do evento. Está correto nosso entendimento?

Nos termos da cláusula 6.3 da Minuta de Contrato, a fim de permitir à São Paulo Urbanismo tempo hábil para a avaliação de pedido de realização de evento, a Concessionária deverá encaminhá-lo à empresa com antecedência mínima de 7 (sete) dias.

6.3. A CONCESSIONÁRIA poderá, nos termos do presente contrato, realizar eventos, na área de concessão, desde que previamente autorizados pela CONCEDENTE, devendo o pedido ser efetivado, por escrito e instruído com documentação suficiente para a caracterização do evento, no mínimo 7 (sete) dias antes de sua realização.

Nesse sentido, tem-se que, na presente concessão de uso, o tempo mínimo previsto para o processamento de pedidos de aprovação de eventos de média complexidade é de 7 (sete) dias, período esse que deverá servir de baliza para requerimentos de tal natureza, sugerindo-se que a Concessionária realize-o com maior antecedência quando se tratar de evento de maior complexidade.

Independentemente do acima exposto, a São Paulo Urbanismo reitera que sempre envidará esforços para que a presente concessão de uso atinja seus objetivos das formas mais eficaz e eficiente possíveis.

Serão compreendidos como restritos da alínea (a) do item 6.3.4 da Minuta do Contrato somente os eventos que em seu conteúdo sejam manifestamente contrários à imagem do Edifício Martinelli, podendo ser realizados qualquer outro tipo de evento. Está correto o entendimento da interessada?

Esclarecemos que, nos termos da cláusula 6.3.4 da Minuta de Contrato, abaixo transcrita, não serão admitidos eventos que (i) conflitem com os objetivos da concessão; (ii) possam representar perigo de dano ao patrimônio público e/ou às atividades do condomínio; (iii) coloquem em risco a segurança dos visitantes; (iv) cujo titular responsável não comprove existência legal de sua regular representação e (v) tenham característica de evento permanente.

6.3.4. Não serão admitidos eventos que:

(a) Conflitem com os objetivos desta concessão, conforme o Caderno de Encargos da Concessionária;

(b) Possam representar danos ao patrimônio público ou prejuízo às atividades ordinárias do Edifício Martinelli e/ou de seus condôminos;

(c) Possam atentar contra a segurança dos visitantes;

(d) Cujo responsável, caso pessoa jurídica, não apresente comprovação de existência legal de sua regular representação;

(e) Tenham características de evento permanente.

Conforme o item 3.5. do Edital, abaixo transcrito, são objetivos da concessão de uso, detalhados no Caderno de Encargos, (i) retomar o protagonismo do Edifício Martinelli no cenário turístico e urbanístico da cidade de São Paulo; (ii) proporcionar ao público uma experiência de visitação completa, composta por um programa de atividades estruturado em eixos de (a) visitação pública, (b) memória/urbanismo e (c) gastronomia; (iii) garantir a adequada destinação econômica de relevante ativo imobiliário da SPUrbanismo, maximizando seu retorno financeiro; e (iv) a melhoria, o desenvolvimento socioambiental e a reativação do Centro de São Paulo, em especial do triângulo histórico.

3.5 A presente concessão tem como objetivos:
3.5.1 Retomar o protagonismo do Edifício Martinelli no cenário turístico e urbanístico da cidade de São Paulo;
3.5.2 Proporcionar ao público uma experiência de visitação completa, composta por um programa de atividades estruturado em eixos de (i) visitação pública, (ii) memória/urbanismo e (iii) gastronomia;
3.5.3 Garantir a adequada destinação econômica de relevante ativo imobiliário da SPUrbanismo, maximizando seu retorno financeiro;
3.5.4 A melhoria, o desenvolvimento socioambiental e a reativação do Centro de São Paulo, em especial do triângulo histórico

Destarte, o deferimento do pedido de realização de evento, sempre em caráter provisório, depende, além da observância da legislação a ele aplicável e das obrigações do regime normativo da presente concessão de uso, em especial do quanto disposto na cláusula 6.3 da Minuta de Contrato, da ausência de conflito entre a realização do evento e o cumprimento dos objetivos da presente concessão, assim como da ausência de risco de dano ao patrimônio desta empresa pública e dos demais condôminos do Edifício Martinelli e à integridade física dos visitantes do espaço, dos demais ocupantes do edifício e da população circulante.

Além disso, a interessada entende que o atendimento às exigências previstas no item 6.3.4 da minuta do Contrato de Concessão é exaustiva e suficiente à autorização da realização de eventos no Edifício Martinelli, de tal sorte que a decisão do Poder Concedente se vincula ao cumprimento desses requisitos. A análise realizada pelo Poder Concedente, neste sentido, é absolutamente vinculada e não está sujeita a critérios de conveniência e oportunidade e, tampouco, poderão ser evocados motivos ou razões, que não as expressamente enumeradas, para não autorizar a realização de eventos. Está correto o entendimento da interessada?

A quem cabe a decisão de aprovação de tais eventos. Em vista disso, qual será o procedimento de autorização da realização de eventos na cobertura do Edifício Martinelli? Se houver necessidade de instalação temporária para fazer frente a infraestrutura de eventos, de coberturas ou outras estruturas, a Concessionária ficará responsável por obter aprovação dos órgãos de tombamento? Como órgãos de tombamento para fins das atividades realizadas no âmbito da Concessão, entendemos serão demandadas aprovações tão somente de COMPRESP e CONDEPHAT. Nosso entendimento está correto?

A interessada entende que a utilização de coberturas retráteis e toldos, instalados na infraestrutura nos andares 26°, 27° e 28°, serão consideradas como estrutura móvel para cada evento, não sendo necessária aprovação do Poder Concedente para sua utilização. Esse entendimento está correto?

Nos termos da cláusula 6.3 da Minuta de Contrato, além da apresentação, pela Concessionária, dos documentos necessários à demonstração do cumprimento das exigências legais relacionadas ao evento específico, aí incluída a comprovação da aprovação dos órgãos de tombamento, quais sejam CONPRESP e CONDEPHAAT, deverá ser apresentada, quando da formulação do pedido de autorização, documentação suficiente para a caracterização do evento, da qual deverão constar (i) plantas arquitetônicas com a identificação do local em que será realizado e das modificações temporárias que serão efetuadas, inclusive a utilização de cobertura retrátil, (ii) expectativa de publico, (iii) horário de sua realização, (iv) forma de relacionamento com as demais áreas da concessão e do edifício etc.

Esclarecemos, ademais, que o tombamento do Edifício Martinelli no âmbito municipal se deu, nos termos da Resolução CONPRESP nº 37/92, como nível de proteção 2 (NP - 2).

6.3. A CONCESSIONÁRIA poderá, nos termos do presente contrato, realizar eventos, na área de concessão, desde que previamente autorizados pela CONCEDENTE, devendo o pedido ser efetivado, por escrito e instruído com documentação suficiente para a caracterização do evento, no mínimo 7 (sete) dias antes de sua realização.

A entrega da suprarreferida documentação à equipe da São Paulo Urbanismo responsável pela fiscalização da execução do contrato possui como objetivo atestar que o evento a ser realizado não incide nas hipóteses de vedação previstas na cláusula 6.3.4 da Minuta de Contrato, rol exaustivo abaixo transcrito, que arrola os motivos possíveis para indeferimento de pedidos de tal natureza.

6.3.4. Não serão admitidos eventos que:

(a) Conflitem com os objetivos desta concessão, conforme o Caderno de Encargos da Concessionária;

(b) Possam representar danos ao patrimônio público ou prejuízo às atividades ordinárias do Edifício Martinelli e/ou de seus condôminos;

(c) Possam atentar contra a segurança dos visitantes;

(d) Cujo responsável, caso pessoa jurídica, não apresente comprovação de existência legal de sua regular representação;

(e) Tenham características de evento permanente.

Assim, reitera-se que a autorização para realização de evento depende apenas da demonstração de sua conformidade com a legislação vigente, com o regime contratual e com os objetivos da presente concessão de uso, sendo, portanto, o juízo de concessão vinculado ao cumprimento dos referidos requisitos.

A interessada entende que a realização de eventos no Edifício Martinelli e a cobrança da tarifa de visitação será possível a partir da entrega das chaves, no prazo definido pelo Contrato, mesmo que ainda não tenham sido concluídas as obras. Está correto o entendimento da interessada?

A interessada entende que o prazo previsto no item 9.17 da minuta do Contrato de Concessão não se aplica às demais obrigações contratuais, que não as expressamente enumeradas, podendo a concessionária, dentro de sua autonomia, decidir quando iniciará as atividades previstas e quais atividades serão realizadas no prazo de 240 (duzentos e quarenta) dias. Está correto esse entendimento?

A interessada entende como operação comercial, nos termos do item 4.3.2, o período que se inicia após os 240 (duzentos e quarenta) dias definido no item 9.17, não sendo cabível a incidência de Valor Variável de Outorga Mensal anteriormente a esse prazo. O entendimento da interessada esta correto?

Diante desse cenário, a interessada requer esclarecimentos acerca da data inicial para as visitações. Nosso entendimento é de que as visitações serão permitidas independentemente do funcionamento e inauguração do restaurante/café ou outro marco estabelecido, assim como também estará permitida a cobrança para tal visitação, nos valores autorizados pelo Edital (limite de R$ 30.00).

Nos termos da cláusula 9.17 da Minuta de Contrato, a Concessionária possui a obrigação de, em até 240 (duzentos e quarenta) dias corridos, iniciar a operação plena de visitação pública e dos equipamentos culturais e gastronômicos contemplados na presente concessão de uso, nos termos dos planos de intervenção e operacionais aprovados pela Comissão de Transição.

9.17. A CONCESSIONÁRIA terá o prazo máximo de 240 (duzentos e quarenta) dias corridos, contados a partir da assinatura do contrato, para iniciar a operação de visitação pública aos 25º, 26º, 27º e 28º andares, assim como para iniciar a operação dos equipamentos culturais e de gastronomia, conforme previsto no Caderno de Encargos da Concessionária.

Ademais, tem-se que, nos termos do Caderno de Encargos, os suprarreferidos planos poderão prever, no faseamento do programa de intervenções e de operação, uma operação reduzida, com a possibilidade de cobrança e a necessária observância das hipóteses de gratuidade, no período de transição à plena operação, observando as limitações de capacidade, segurança etc existentes e o cumprimento de obrigações legais e contratuais, operação reduzida essa que, portanto, será aprovada pela Comissão de Transição como parte integrante dos planos de intervenção e operacionais.

Por fim, esclarecemos que, nos termos da cláusula 4.3.2 da Minuta de Contrato, o pagamento do valor variável da outorga mensal será devido a partir do momento em que se iniciar a operação comercial da Concessionária, seja ela realizada plena ou parcialmente.

4.3.2. O pagamento da remuneração mensal referente ao Valor Variável de Outorga Mensal será devido a partir do início da operação comercial da CONCESSIONÁRIA, salvo em caso fortuito ou força maior, previstos no artigo 393 do Código Civil, desde que devidamente comprovados.

Assim, caso os planos de intervenção e operacionais prevejam a operação comercial reduzida antes do prazo de 240 (duzentos e quarenta) dias para o início da operação plena, será devido o valor variável da outorga mensal a partir do início da operação parcial.

Entendemos que as obras de restauro deverão abranger apenas os locais onde haverá ocupação pela presente concessão de uso, quais sejam, a Loja 11 e os 25°, 26°, 27° e 28° andares do Edifício Martinelli. Está correto nosso entendimento?
Entendemos que a Concessionaria ficará responsável por realizar obras e investimentos e quaisquer atividades e pagamentos apenas e tão somente nos andares e espaços que estão contidos e indicados expressamente como figurantes do escopo da Concessão, correto?

Sim, o entendimento está correto. Deve-se destacar, entretanto, que o TR não é explícito quanto à área específica que deverá sofrer interferência com obras de restauração, portanto, considerando tratar-se de um patrimônio protegido, tendo seus elementos externos tombados através da Resolução nº 37/92 do CONPRESP, sabemos que estas intervenções não podem ser realizadas de modo isolado, desconsiderando as características do conjunto arquitetônico. Neste sentido, os elementos de referência apresentados aos licitantes consideram um cenário mais agravante que poderá ou não ser exigido pelos órgãos, no momento da apresentação do plano de restauro. Aqui estamos nos referindo mais especificamente à fachada externa e embasamento localizados entre do 24º e 26º andares e todos seus acabamentos.

Entendemos que não caberá à concessionária a realização de reforço operacional na zeladoria do prédio, nem tampouco a contratação de segurança patrimonial para o edifício. Está correto nosso entendimento?

Nos termos da cláusula 9.1.1 da Minuta de Contrato, a execução do contrato da presente concessão de uso se limita à áreas concedidas e às áreas condominiais comuns cujo uso tenha sido autorizado à Concessionária.

9.1.1. A execução do objeto deste contrato deverá observar os limites da área de concessão e das áreas condominiais comuns cujo uso tenha sido expressamente autorizado à CONCESSIONÁRIA.

É obrigação da concessionária, assim, nos termos da presente concessão de uso, zelar pelo patrimônio da São Paulo Urbanismo e condominial comum cujo uso lhe tenha sido autorizado, assim como pela segurança dos visitantes, conforme, e.g., o disposto nas cláusulas 8.2.26 e 8.2.43 da Minuta de Contrato, devendo, ademais, nos termos do item 5 do Caderno de Encargos, apresentar à SPUrbanismo plano de zeladoria das referidas áreas.

8.2.26. Manter a área de concessão e a área condominial comum cujo o uso tenha sido autorizado à CONCESSIONÁRIA constantemente limpas, removendo entulhos, sobras e demais materiais inservíveis, responsabilizando-se pela destinação, triagem, transporte, armazenagem, descarte e/ou aproveitamento da sucata e dos resíduos eventualmente originados na concessão, observadas as normas técnicas pertinentes e os dispositivos da legislação federal, estadual e municipal aplicáveis e as exigências quanto aos licenciamentos e autorizações necessários para essa finalidade, inclusive as licenças ambientais, se aplicáveis;

8.2.43. Zelar pelo patrimônio da CONCEDENTE, assumindo a responsabilidade por sua integridade;

Ademais, e em conformidade com os objetivos da presente concessão de uso, é também obrigação da Concessionária a implementação de medidas mitigadoras, relativas a limpeza, condições ambientais e segurança, no entorno imediato do Edifício Martinelli, em especial no caso de eventos, as quais deverão ser objeto dos planos de intervenção e operacionais apresentados à SPUrbanismo.

5.3. Os encargos de operação e gestão deverão prever a implementação de medidas mitigadoras relativas à limpeza, às condições ambientais e à segurança no entorno imediato do Edifício Martinelli, em especial no caso de eventos.

Assim, tem-se que é obrigação da Concessionária zelar pela totalidade do patrimônio concedido e pela áreas condominiais cujo uso lhe será autorizado para a fiel execução dos objetivos desta concessão, assim como mitigar os efeitos diretos da concessão no entorno do edifício, tais como poluição sonora e sujeira material, por exemplo, devendo possuir capacidade de zeladoria e segurança para a execução de tais obrigações.

Além disso, conforme itens 5.16 e 5.17 do Caderno de Encargos, o serviço de visitação pública compreende o controle e o gerenciamento dos espaços concedidos e condominiais autorizados, assim como a relação desses com as demais áreas do condomínio.

5.16. O serviço de visitação pública compreende o controle e o gerenciamento dos espaços concedidos e de toda a experiência disponibilizada aos visitantes, desde a entrada do público pela Av. São João, o trajeto entre o Núcleo de Recepção de Visitantes e a cobertura, e a sua permanência no terraço e demais espaços concedidos do 25º ao 28º andares.

5.17. A CONCESSIONÁRIA será responsável pelo acompanhamento e orientação dos visitantes em trânsito pelas áreas condominiais do Edifício Martinelli utilizadas para o acesso e circulação às áreas concedidas, a fim de que o serviço não prejudique as demais atividades em funcionamento no edifício.

5.17.1. A CONCESSIONÁRIA deverá empreender meios de controle que impeçam que os visitantes acessem outras dependências do Condomínio, sem que necessariamente tais espaços sejam fechados fisicamente.

Destarte, o acesso aos, e a saída dos, espaços da presente concessão de uso pelos visitantes se dará por entrada/saída apartada da utilizada pelos demais usuários do Edifício Martinelli e operada pelo condomínio, ou seja, a entrada/saída dos espaços concedidos será operada apenas pela Concessionária, assim como é obrigação exclusiva da Concessionária a restrição de acesso às demais áreas contíguas à concessão, o que demandará a correspondente equipe de zeladoria e segurança.

A interessada entende que o prazo de 240 dias estabelecido no item 9.3 da minuta do Contrato de Concessão se refere somente ao prazo para obtenção das licenças necessárias ao início das obras, podendo ser prorrogado uma vez a critério das partes. Está correto o entendimento da interessada?

Nesse caso, qual seria o tempo máximo de prorrogação do prazo de 240 dias previsto no item 4.3, VII do Anexo IV- Caderno de Encargos?

É da compreensão da interessada que o prazo para conclusão das obras previstas no item 4 do Termo de Referencia é o da vigência do contrato, podendo as obras serem realizadas ao longo do período da concessão, observado o plano de investimentos proposto pela Concessionária. Está correto esse entendimento?

Nos termos da cláusula 9.3 da Minuta de Contrato, a Concessionária deverá concluir o plano de intervenções, ou seja, realizar por completo o conjunto de intervenções nele previsto, em até 240 (duzentos e quarenta) dias contados da assinatura do contrato, sob pena de caducidade contratual.

9.3. A execução do programa de intervenções deve ser concluída em até 240 (duzentos e quarenta) dias, contados da assinatura do contrato, devendo a CONCESSIONÁRIA cumprir integralmente as suas obrigações dentro deste prazo, sob pena da aplicação das penalidades correspondentes.

9.4.2. Findo o prazo estabelecido na subcláusula 9.3. e não finalizado o programa de intervenções, a CONCEDENTE considerará o fato como abandono de contrato, o que implicará a sua caducidade.

Nos termos das cláusulas 9.4 e 21.2.1 da Minuta de Contrato, o período para a obtenção das aprovações, licenças e alvarás necessários à conclusão do programa de intervenções está compreendido nos referidos 240 dias, sendo, ademais, um risco expressamente alocado, na matriz do presente processo concessivo, à Concessionária.

9.4. As solicitações, aprovações, licenças e alvarás relativos ao funcionamento do equipamento objeto da concessão junto aos órgãos competentes, inclusive aqueles relacionados ao tombamento do bem, correrão no prazo acima disposto e por conta da concessionaria.

21.2. Incluem-se dentre os riscos da CONCESSIONÁRIA, nesta concessão, aqueles relacionados a:

21.2.1. A obtenção de licenças, permissões e autorizações relacionadas às atividades da concessão;

Apenas na hipótese de, demonstrada a devida diligência por parte da Concessionária, não ter sido possível a conclusão das intervenções no prazo de 240 dias devido a circunstâncias relacionadas à obtenção de todas as autorizações, aprovações, licenças e alvarás necessários, é autorizada a prorrogação do prazo, uma única vez, por mais 240 dias.

9.4.1. A CONCESSIONÁRIA poderá, justificadamente, comprovando devida diligência na apresentação dos pedidos de autorização, aprovação, licenças e alvarás, solicitar à CONCEDENTE prorrogação, por uma única vez, do prazo previsto na subcláusula 9.3.

Solicita a Requerente seja qualificado e detalhado o que se compreende por naming rights, bem como a sua abrangência para fins de compartilhamento de receitas com a SPUrbanismo.

Entende-se, no bojo da presente concessão de uso, naming rights como o negócio jurídico por intermédio do qual uma empresa adquire o direito de acrescer um nome a uma marca nominativa, no caso em tela a uma marca nominativa de instalação física, i.e., os espaços concedidos, durante um determinado período de tempo, mediante o pagamento de contraprestação financeira.

Nos termos da cláusula 4.2.2 da Minuta de Contrato, os valores auferidos pela Concessionária a tal título serão objeto de compartilhamento com a São Paulo Urbanismo por mecanismo próprio, qual seja a aplicação de percentual de 50% sobre o total da receita bruta gerada pelo(s) contrato(s) que tenha como objeto o direito de nomear.

4.2.2. Na hipo?tese de eventual patroci?nio ou ganho econo?mico oriundo de acre?scimo de outros nomes a?s marcas nominativas (naming rights), a CONCESSIONA?RIA deverá compartilhar com a CONCEDENTE tais ganhos na proporc?a?o de 50% (cinquenta por cento) da totalidade da receita bruta originada.

Questionamos acerca de quem seria o responsável por arcar com os custos referenciais adotados para as despesas com água, energia elétrica e gás, para permitir o balizamento da oferta a ser apresentada. Ademais, entendemos que os custos com utilidades públicas referentes aos demais andares e locais que não estejam expressamente abrangidos no escopo da Concessão não deverão, de forma alguma, ser arcados pela Concessionaria. Nosso entendimento está correto?

Nos termo da cláusula 8.2.23 da Minuta de Contrato, a responsabilidade pelo pagamento de despesas com água, energia elétrica e gás relacionadas com a execução do objeto da presente concessão de uso, qual seja a exploração das áreas por por ela abrangidas, recai exclusivamente sobre a Concessionária.

8.2.23. Pagar todos os tributos e taxas, inclusive condominial, relacionados à concessão de uso e à execução do objeto;

Nesse sentido, esclarecemos que, dada a especificidade de seu uso, o consumo de tais insumos não estará sujeito a rateio com os demais condôminos, assim como a utilização de água, energia elétrica e gás pelas demais unidades do edifício não serão de responsabilidade da Concessionária.

Questiona a requerente se e possível instalar coifa, gerador e equipamentos de cozinha industrial para o adequado funcionamento dos estabelecimentos.

Compete, nos termos do Caderno de Encargos, à Comissão de Transição avaliar os planos de intervenção e operacionais apresentados pela Concessionária, os quais deverão prever a instalação de coifa, gerador e equipamentos de cozinha industrial, caso assim se desejar.

Nesse sentido, embora seja possível, em análise abstrata e descontextualizada do projeto de exploração das áreas concedidas a ser apresentado à São Paulo Urbanismo, afirmar que a instalação dos suprarreferidos equipamentos é permitida, apenas no bojo do projeto concreto de uso do espaço será possível avaliar tal possibilidade de forma definitiva, a depender dos projetos básico/executivo.

Questiona a Requerente se a Prefeitura Municipal considerara a isenção do ISS para os serviços prestados no bojo da presente concessão de uso, como já ocorreu para outras atividades de relevante interesse publico, ou se a proponente devera considerar a alíquota cheia do ISS? Ademais, quanto aos demais tributos municipais eventualmente incidentes, entendemos que haverá isenção. Nosso entendimento está correto?

Quanta aos tributos estaduais e federais. entendemos que a eventual majoração de alíquotas será risco suportado pelo Poder Concedente, a não ser quando se referir a mpostos incidentes sabre a renda. Nosso entendimento está correto?

Esclarecemos que a presente concessão de uso está sendo realizada pela São Paulo Urbanismo, empresa pública municipal, e não pela Prefeitura Municipal de São Paulo.

Não competindo a esta empresa pública decisões acerca da política tributária do município, tampouco estadual ou federal, não há previsão de incentivos ou isenções fiscais no bojo da presente concessão, sendo um risco da Concessionária a variação de custo operacional.

21.2.3. A variação de custos de insumos, custos operacionais, de manutenção e investimentos, inclusive em razão de flutuação cambial e de variação nas tarifas da água e de energia elétrica;

Entende a Requerente que estas atividades (carga/descarga, logística de eventos, refeitório e comodidade de funcionários) poderão ser realizadas no pátio do subsolo do Edifício Martinelli. Está correto nosso entendimento?

Sim, o entendimento está correto.

Entendemos que o valor do Contrato, que servirá como parâmetro para cálculo de obrigações e deveres da Concessionária, será aquele indicado no item 8.1, devidamente ajustado, mesmo se a outorga oferecida pela licitante supere os R$70.000,00 (setenta mil reais) indicados no Edital. Está correto nosso entendimento?

Não, o valor do contrato será aquele calculado a partir da proposta comercial ofertada pelo concorrente vencedor do certame e devidamente assentado no instrumento quando de sua formalização.

Considerando que (i) a comprovação de qualificação econômico-financeira se dará mediante as demonstrações contábeis do último exercício: e (ii) o cenário da pandemia da COVID-19 trouxe significativos impactos para o setor de alimentação e eventos, entendemos que a qualificação econômico-financeira das proponentes se dará conforme Índices e valores do momento pré-pandemico, refletido nos balanços patrimoniais e demonstrações contábeis do último exercício social. Está correto nosso entendimento?

Nos termos da cláusula 13.1.4 do Edital, a qualificação econômico-financeira dos interessados se baseará no balanço patrimonial e nas demonstrações contáveis do último exercício social.

13.1.4 QUALIFICAÇÃO ECONÔMICO-FINANCEIRA

a. Balanço patrimonial e demonstrações contábeis do último exercício social, já exigíveis e apresentados na forma da lei - registrados na Junta Comercial ou órgão equivalente na forma da legislação aplicável -, que comprovem a boa situação financeira da empresa, vedada a sua substituição por balancetes ou balanços provisórios, podendo ser atualizados por índices oficiais - IGP-DI, IPC/FIPE, INPC/IBGE - quando encerrados há mais de 3 (três) meses da data da apresentação da proposta.

As declarações [de qualificação técnica] deverão ser acompanhadas de documentos que comprovem que o licitante cumpra atualmente com requisitos expostos pelo Edital, esses documentos poderão ser não somente notas fiscais, mas assim como comprovantes fáticos, tais como fotos, convites, registro de reserva e outras formas de controle e registro das atividades do licitante. Esses entendimentos estão corretos?

Ademais, a interessada entende que e possível a transferencia de atestados de capacidade técnico-operacional entre pessoas jurídicas. para fins de qualifica ao técnica e habilitação. Está correto o entendimento da interessada? Ainda, é possível a transferencia do acervo técnico de pessoa física (sócio ou administrador) para a pessoa jurídica?

Nos termos da cláusula 13.1.5 do Edital, para a comprovação de qualificação técnica dos interessados serão aceitas declarações, em substituição aos atestados, devendo as declarações estar acompanhadas de documentos comprobatórios pertinentes expedidos pelo estabelecimento do próprio licitante, tais como notas fiscais, faturas ou contratos firmados com terceiros, i.e., documentos capazes de demonstrar, de forma inequívoca, a execução das atividades cuja qualificação se pretende atestar.

Ademais, esclarecemos que, ainda nos termos da cláusula 13.1.5 do Edital, será aceita a transferência de acervo técnico entre pessoas jurídicas, desde que realizada de forma definitiva, no caso de alterações societárias e nos casos de fusão, incorporação ou desmembramento de empresas.

13.1.5 QUALIFICAÇÃO TÉCNICA

a. Comprovação de aptidão para o desempenho da atividade objeto da presente licitação, por meio da apresentação de atestado(s) de capacidade técnico-operacional, emitido(s) por pessoa jurídica de direito público ou privado, o(s) qual(is) comprove(m) que o licitante tenha explorado, pelo período mínimo de 2 (dois) anos, economicamente a:

[…]

IV. No caso de alterações societárias e nos casos de fusão, incorporação ou desmembramento de empresas, somente serão considerados os atestados que comprovem de modo inequívoco a transferência definitiva de acervo técnico.

[…]

IX. Serão aceitas declarações, em substituição aos atestados, quando a empresa estiver operando negócio próprio, sendo que tais declarações deverão estar acompanhadas de documentos comprobatórios pertinentes expedidos pelo estabelecimento do próprio licitante, tais como notas fiscais, faturas ou contratos firmados com terceiros, além de cumpridos os requisitos formais do subitem III.

A interessada entende que não há óbices para que seja apresentada garantia de forma composta, utilizando-se dois ou mais dos instrumentos de garantia previstos na Cláusula 19.1 do Contrato de Concessão, até o alcance do montante total correspondente ao percentual de 5% (cinco por cento) estabelecido pelo contrato. Esse entendimento está correto?

Sim, está correto o entendimento

Gostaria que fossem esclarecidos e exemplificados o que o Poder Concedente entende por: infração, benefício econômico, prejuízo econômico e eventos de grande lesividade que possa prejudicar o meio-ambiente ou o próprio objeto da concessão, no escopo do item contratual indicado. Se possível, trazer exemplos hipotéticos dos tipos de descumprimento, para que a interessada possa melhor endereçar esses riscos em sua proposta econômica.

A interessada entende que a aplicação de penalidades à Concessionária será precedida do devido processo administrativo, observando-se os princípios do contraditório e da ampla defesa, além da razoabilidade e proporcionalidade na definição da gravidade da infração e dosimetria da sanção. Está correto o entendimento da interessada?

Como se dará a apuração de irregularidades e o trâmite do processo administrativo? Como serão preservados a ampla defesa e o devido processo legal? Quais são as instâncias e autoridades responsáveis pelo processo de responsabilização e aplicação de penalidades à Concessionária?

Tendo em vista a gravidade e o alto valor das multas previstas na minuta do Contrato de Concessão, de forma a fazer com que não haja uma punibilidade e aplicação irrazoável das penas, entendemos que a base de cálculo para a aplicação dos percentuais indicados como "Multas" é o valor da mensalidade que deve ser paga pela Concessionaria ao Poder Concedente, e não do valor total estimado do Contrato. Está correto o entendimento da interessada?

Esclarece-se que, (i) por “infração” entende-se “o não cumprimento pela Concessionária das cláusulas do contrato de concessão e de seus anexos, bem como das normas da legislação e da regulamentação aplicáveis ao caso concreto”; (ii) por “benefício econômico” entende-se “auferição de vantagem econômica”; (iii) por “prejuízo econômico” entende-se “dano de natureza econômica” e (iv) por “eventos de grande lesividade que possa prejudicar o meio-ambiente ou o próprio objeto da concessão” entende-se “infração que tenha a capacidade de gerar dano ao meio-ambiente ou de inviabilizar a continuidade da presente concessão de uso”.

Ademais, informamos que consta da Minuta do Contrato, conforme os dispositivos abaixo transcritos, o procedimento administrativo sancionatório que será observado na presente concessão de uso.

11.12. O processo de aplicação das sanções previstas neste contrato terá início com a lavratura do auto de infração correspondente pela CONCEDENTE, contendo os detalhes da infração cometida e a indicação da sanção potencialmente aplicável.

11.13. Lavrado o auto, a CONCESSIONÁRIA será intimada para, no prazo de 10 (dez) dias úteis, apresentar defesa prévia.

11.14. Na fase de instrução, a CONCESSIONÁRIA pode requerer, fundamentadamente, diligência e perícia, bem como juntar documentos e/ou pareceres e aduzir alegações referentes à matéria objeto do processo, cabendo à CONCEDENTE recusar provas ilícitas e/ou medidas impertinentes, desnecessárias ou protelatórias.

11.15. Encerrada a instrução processual, a CONCEDENTE decidirá sobre a aplicação da sanção, estando facultado à CONCESSIONÁRIA a interposição de recurso administrativo para autoridade superior, no prazo de 10 (dez) dias úteis, contados da intimação do ato.

11.16. Após a decisão de eventual recurso interposto pela CONCESSIONÁRIA, a CONCEDENTE, na hipótese de aplicação da penalidade de multa, notificará por escrito a CONCESSIONÁRIA para realizar o pagamento dos valores correspondentes em até 05 (cinco) dias úteis contados da data do recebimento da notificação.

Por fim, conforme os dispositivos da Minuta de Contrato abaixo transcritas, os valores das sanções pecuniárias serão calculados a partir do valor total do contrato.

11.3.2. Multa, em caso de reincidência em uma mesma conduta que caracterize infração leve, dentro do período de 04 (quatro) meses consecutivos, no valor de até 0,044% (zero vírgula zero quarenta e quatro por cento) do valor total do contrato.

11.4.2. Multa no valor de até 0,22% (zero vírgula vinte e dois por cento) do valor total do contrato, que também será cominada, quando for o caso, junto à determinação da adoção de medidas necessárias de correção.

11.5.2. Multa no valor de até 0,44% (zero vírgula quarenta e quatro por cento) do valor total do contrato, que também será cominada, quando for o caso, junto à determinação da adoção de medidas necessárias de correção;

11.6.1. Multa no valor de até 0,90% (zero vírgula noventa por cento) do valor total do contrato, que também será cominada, quando for o caso, junto à determinação da adoção de medidas necessárias de correção;

A interessada entende que a solidez econômico-financeira da concessão pressupõe a utilização do 25° andar, de tal sorte que a revogação do Termo de Permissão de Uso desse equipamento poderia ensejar o pagamento de indenização, pelo Poder Concedente, à Concessionaria, que considerará investimentos não amortizados e a correspondente rentabilidade estimada a partir da legítima expectativa de utilização da área em questão. Está correto o entendimento da interessada?

Nos termos da cláusula 22.9 da Minuta de Contrato, a revogação do Termo de Permissão de Uso referente aos conjuntos do 25º andar será considerada causa de revisão extraordinária do contrato, sendo observado o regime contratualmente disposto para tal fim, inclusive as modalidades e o procedimento de recomposição do reequilíbrio econômico-financeiro do contrato, mantendo-se vigente a concessão adstrita às áreas de propriedade da São Paulo Urbanismo.

22.9. A revogação, pela Prefeitura Municipal de São Paulo, do Termo de Permissão de Uso referente aos conjuntos do 25º andar será considerada causa de revisão extraordinária do presente contrato.

A interessada entende que a oferta de produtos com preços acessíveis em pelo menos um dos pontos reservados a gastronomia (e não necessariamente em todos os equipamentos gastronômicos) é suficiente para cumprimento do dever de diversificação da oferta de preços e de produtos, nos moldes previstos pelo item 7.2 do Contrato de Concessão. Esta correto esse entendimento?

No temos dos item 3.3 do Caderno de Encargos, é uma diretriz a ser observada na formulação dos planos operacionais pela Concessionária a maximização da visitação pública, considerando-se a diversidade de público quando da definição de política de preços, devendo ser ofertados produtos e serviços diversificados e acessíveis, considerando em especial as necessidades do público escolar e de menor poder de compra.

3.3. A operação a ser realizada pela CONCESSIONÁRIA deverá observar as seguintes diretrizes específicas:
[…]
II. maximização da visitação pública, considerando-se a diversidade de público quando da definição de política de preços, devendo ser ofertados produtos e serviços diversificados e acessíveis, considerando em especial as necessidades do público escolar e de menor poder de compra;

Assim, tem-se que a Comissão de Transição avaliará os planos operacionais apresentados de acordo com esta baliza, não sendo possível afirmar, de modo abstrato e descontextualizado do projeto completo de exploração das áreas concedidas, que a constituição de um único ponto reservado à comercialização de produtos gastronômicos a preços acessíveis seja suficiente para o cumprimento do suprarreferido, embora seja, em tese, condizente com os objetivos desta concessão, dado que apenas sua compreensão no contexto do plano integral de exploração da área é capaz de qualificá-lo como indutor de uma maximização da visitação.

Tendo em vista as boas práticas de mercado, a interessada compreende que será considerada como subcontratação somente os contratos de prestação de serviços (nos termos dos artigos 583 e seguintes da Lei n. 10.406/02) que perdurem pelo mesmo período de vigência da concessão. Esta correto este entendimento?

Ainda, a interessada entende que a celebração de parcerias gastronômicas, eventos com chefs convidados e outras empreitadas gastronômicas conjuntas não serão consideradas subcontratação dos serviços de gastronomia. Está correto o entendimento da interessada?

Nos termos da cláusula 6.2 da Minuta de Contrato, não poderão ser subcontratados, i.e., não poderão ser executados por terceiros contratados diretamente pela concessionária, os serviços de visitação pública e gastronomia, assim como a execução de atividades acessórias.

6.2 Os serviços de visitação pública e gastronomia e as atividades acessórias deverão ser explorados diretamente pela CONCESSIONÁRIA, sendo vedada subcontratação.

No caso específico apresentado, qual seja o de empreitadas gastronômicas em que chefs estranhos à estrutura empresarial da concessionária são convidados para atuar no restaurante, tem-se que, em abstrato, não se trataria de caso de subcontratação, devendo, entretanto, a análise se dar sobre as condições específicas do caso concreto.

O Plano Arquitetônico tem como função auxiliar os demais interessados a visualizar o projeto e suas possíveis utilizações, não sendo vinculante para definição dos projetos arquitetônicos do futuro concessionário, de modo que os interessados poderão propor outras destinações ao espaço. Esse entendimento está correto?

De forma similar, o Caderno de Encargos, anexo à minuta do Contrato de Concessão, em seu item VIII, prevê a instalação de espaços expositivos na "Loja ll" e no andar 25°. É de entendimento da concessionaria que a instalação destes espaços será realizada a seu critério, de acordo com a sua concepção arquitetônica e de uso do espaço. Esse entendimento esta correto?

Esclarecemos que o Plano Arquitetônico de Referência é apenas uma referência, não sendo obrigatória sua observância, entretanto, nos termos dos itens 4.2 e 5.18.1 do Caderno de Encargos, a instalação dos espaços expositivos na “Loja 11” e no 25º andar deverá se dar de forma a integrá-los aos percursos de visitação.

4.2. Observadas as diretrizes previstas no contrato e neste anexo, os encargos que deverão ser atendidos pelo programa de intervenções são:
[…]
VIII. a instalação, na “Loja 11” e no 25º andar, de espaços expositivos, de preferência integrados a percursos de visitação, aptos a receberem acervos permanente, relacionado à história do Edifício Martinelli, e temporário, relacionado à história da cidade ou à obra de artistas que com ela se relacionem;

5.18.1. A partir da “Loja 11”, os visitantes deverão ser direcionados aos elevadores, atravessando o espaço expositivo ali instalado, para acessar os demais espaços concedidos do 25º ao 28º andares, devendo o percurso de visitação se encerrar também na “Loja 11”

A interessada gostaria que fosse esclarecido a partir de que momento a taxa condominial será devida?

A Concessionária suportará todos os encargos, inclusive o pagamento de taxa condominial, a partir do momento em que assumir a concessão, o que se dará em até 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato de concessão, nos termos da cláusula 9.1 da Minuta de Contrato.

9.1. A área da concessão será assumida pela CONCESSIONÁRIA quando da emissão da ordem de início, a ser expedida em até 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato.

Tendo em vista a gama de oportunidades que a exploração da marca Martinelli proporciona, a interessada entende que a associação da marca Martinelli não se limita à venda de produtos para visitante, mas pode ser comercializada para além do espaço da concessão, em eventos externos e cafés, por exemplo, como forma de expansão e valorização da marca. O entendimento da interessada está correto?

Nos termos do item 7.5 do Termo de Referência, a Concessionária poderá, durante o período de vigência da presente parceria, explorar marcas e produtos associados à concessão, e não especificamente a “marca” Martinelli, devendo tal uso se dar em estrita relação com o cumprimento dos objetivos da presente concessão de uso, após prévia aprovação da São Paulo Urbanismo, a partir da análise de casos concretos de exploração.

7.5 EXPLORAÇÃO DE MARCAS E PRODUTOS

Durante a vigência da concessão, a concessionária poderá explorar marcas e produtos associados à concessão, à arquitetura do edifício Martinelli e à visitação, desde que observada a legislação vigente e aprovados pela concedente, associados ou não a outras marcas de parceiros ou patrocinadores, podendo veiculá-las em meios de comunicação diversos para divulgação da visitação e eventos e aplicá-las em produtos e serviços acessórios vendidos aos visitantes. A concessionária deverá, ao final da concessão, restituir os espaços concedidos sem quaisquer elementos de sinalização ou de divulgação da marca