Secretaria Municipal da Fazenda
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - Perguntas e Respostas
A qualquer momento, para consultar a página com informações completas sobre o ITBI, clique aqui.
1) O que é o ITBI-IV? Ou ITBI?
O ITBI – IV (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - Inter Vivos) ou simplesmente ITBI é um tributo municipal brasileiro. Esse imposto incide sobre a transferência onerosa, ou seja, com pagamento, por ato entre pessoas vivas, de bens imóveis e de direitos a eles relativos. Em outras palavras, toda vez que ocorre uma transação de compra e venda de um imóvel no Brasil, deve-se pagar o ITBI.
A competência para instituir e cobrar esse imposto é dos municípios, o que significa que cada cidade pode definir suas próprias alíquotas, dentro de limites estabelecidos pela legislação federal. Em São Paulo, a alíquota padrão é de 3% sobre o valor total da transação.
De modo geral, o ITBI é pago pelo comprador do imóvel e é uma das exigências para que a transferência de propriedade seja registrada em cartório.
Não confundir o ITBI com o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão de Causa Mortis e Doação), que é um imposto estadual, que incide quando há transferência de bens por herança e quando há doação de bens.
2) Onde posso obter a guia de recolhimento do ITBI?
A emissão da guia é feita a partir do preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias, disponível apenas no site da Prefeitura:
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/, utilizando uma das opções que se adeque ao seu caso:
“Declaração de Transações Imobiliárias (Imóveis Urbanos, Imóveis Rurais ou amparadas por MS - mandado de segurança e avaliação especial)”.
Informações completas sobre o preenchimento da guia para os diversos tipos de contratos estão disponíveis em:
Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Mais Frequentes; ou
Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Menos Frequentes.
A Prefeitura não envia guias preenchidas por WhatsApp ou por qualquer outro canal de contato. Fique atento às fraudes.
3) Comprei meu primeiro imóvel financiado pelo SFH. Tenho direito ao desconto no ITBI?
Sim, no entanto, conforme a legislação aplicada existe limite de valores e critérios que podem ser consultados na página de cálculo do imposto, disponível neste link.
4) Comprei meu apartamento pela COHAB. Preciso pagar ITBI?
A primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação – COHAB (Lei 11.632/1994) é isenta do ITBI, ou seja, não paga ITBI no ato de transmissão de bens e direitos.
5) Comprei meu apartamento, tenho direito à isenção do ITBI?
Para consultar os casos de isenção do ITBI acesse a página sobre imunidades, isenções e incentivos fiscais, disponível neste link.
6) Comprei um imóvel que ainda não possui o número do IPTU. Como devo fazer o recolhimento do ITBI?
Há situações (principalmente nos casos de imóveis novos) em que o imóvel não possui número de cadastro municipal individualizado (ou seja, não possui número de IPTU próprio).
A maioria dos casos se referem à aquisição integral de apartamento ou vaga cujo IPTU está cadastrado sobre a totalidade do edifício
1) Informe um dos números de IPTU (área maior) existentes.
2) Ao preencher a DTI – Declaração de Transações Imobiliárias, na pergunta “Está sendo transmitida a totalidade do imóvel?”, responda “Não”.
3) No campo “Proporção transmitida”: informe a fração ideal, em porcentagem (%). Essa informação consta na matrícula do imóvel.4) Para mais informações sobre o cálculo, consulte o endereço eletrônico:
/web/se/w/noticias/132513
4) Informações completas sobre o preenchimento da guia para os diversos tipos de contratos estão disponíveis em:
Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Mais Frequentes; ou
Orientações para Emissão da Guia de ITBI (Transações Menos Frequentes.
7) Quando um imóvel de propriedade de pessoa física é incorporado ao Capital Social de uma empresa deve pagar ITBI?
Depende.
Caso a pessoa jurídica que esteja adquirindo os imóveis tenha como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento de bens imóveis ou direitos a eles relativos, deverá pagar o ITBI.
Caso a pessoa jurídica que esteja adquirindo os imóveis NÃO tenha como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento de bens imóveis ou direitos a eles relativos, não haverá incidência do ITBI.
Para mais informações sobre não incidência de ITBI, consulte o site da Prefeitura:
8) Como proceder nas situações em que não há incidência de ITBI?
O ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos:
1) decorrente de mandato em causa própria, quando outorgado para o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
2) quando o bem ou direito voltar ao domínio do antigo proprietário, por força de retrovenda, de retrocessão ou pacto de melhor comprador;
3) incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
4) aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos;
5) decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica;
6) sobre a constituição e a resolução da propriedade fiduciária de bem imóvel, prevista na Lei Federal 9.514/1997.
Em qualquer uma dessas situações solicitar a Declaração de não incidência de ITBI em razão de incorporação de imóvel ao patrimônio de empresa é emitida, via internet, pelo sistema GBF- Gestão de Benefícios Fiscais, www.gbf.prefeitura.sp.gov.br
Para mais informações acesse a página da Prefeitura:
/web/fazenda/w/servicos/itbi/2518
9) O ITBI pode ser parcelado?
Em regra, não.
Quando emitido espontaneamente pela Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, o imposto deve ser pago em uma única parcela. O atraso no pagamento gera a incidência de juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, limitada a 20%, além de atualização monetária pelo IPCA, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização.
O ITBI somente poderá ser parcelado por meio do PAT - Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários (https://pat.prefeitura.sp.gov.br/) quando houver auto de infração emitido pela fiscalização da Secretaria Municipal da Fazenda que não esteja inscrito em dívida ativa.
10) Onde posso obter informações sobre a forma de cálculo do ITBI?
Para mais informações sobre o cálculo clique aqui.
11) Não concordo com o Valor Venal de Referência, ou não concordo com o valor que a prefeitura atribuiu ao imóvel que estou adquirindo. O que posso fazer?
É possível solicitar uma Avaliação Especial para fins de tributação de ITBI, mediante autuação de processo, pelo atendimento à distância: Portal SP 156. Clique aqui.
Para acessar o formulário com orientações e a lista de documentos necessários clique aqui.
Obs.: Nos casos em que o tributo já tenha sido pago, é possível fazer o pedido de restituição do imposto junto com o pedido de avaliação especial do imóvel. Se foi esse o caso, utilize o modelo 12 da lista de formulários Formulários e documentos necessários | Secretaria Municipal da Fazenda | Prefeitura da Cidade de São Paulo (Solicitação de Restituição de ITBI-IV cumulada com Pedido de Avaliação Especial), e solicite a restituição pelo SAV – Solução de Atendimento Virtual. Clique aqui.
12) Tenho um Mandado de Segurança que me garante o afastamento da incidência de multa e juros. Como emitir a guia?
A emissão da guia de recolhimento é feita por meio do preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias que está disponível no endereço eletrônico: /web/fazenda/servicos/itbi/ . Utilize a opção Declaração de Transações Imobiliárias (Amparadas por MS e Avaliação Especial).
Para o afastamento da incidência de juros e multa, informe como “data da transação” a mesma data de preenchimento da Declaração de Transações Imobiliárias – DTI.
Caso seja mantida a incidência da atualização monetária pelo juiz, quando da pergunta “Valor autorizado pelo Juízo”, informar o valor atualizado monetariamente pelo IPCA-E – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo Especial, utilizando a tabela do TJSP – Tribunal de Justiça de São Paulo, acessível a partir da página https://portal.tjsp.jus.br/Precatorios/Precatorios/Tabelas.
13) Nas cessões de direitos relativos a compromisso de compra e venda, o imposto incide somente sobre o valor da cessão?
A cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda ocorre normalmente quando uma pessoa que compra um apartamento na planta resolve revendê-lo para uma outra pessoa. O imóvel não está pronto e, portanto, só há um compromisso de compra e venda entre a construtora e o primeiro comprador. Nesses casos, o ITBI incide apenas sobre o valor pago nessa transação e o “vendedor dos direitos” (cedente dos direitos) é quem deve pagar o imposto. Exemplo:
João firmou um compromisso de compra e venda com a construtora XYZ para adquirir um apartamento que ainda está em construção. Ele pagou 20% do valor do imóvel e se comprometeu a pagar o restante após a entrega das chaves, que acontecerá em 24 meses.
Passados 12 meses, João decide não esperar mais pela entrega do imóvel. Em vez de romper o compromisso com a construtora, que acarretaria multas e perdas financeiras, ele encontra uma solução: ceder seus direitos sobre o compromisso de compra e venda para uma terceira pessoa, Carlos.
Cessão: João e Carlos firmam um contrato de cessão de direitos. Por este contrato, Carlos assume todos os direitos e deveres que João tinha perante a construtora XYZ.
No contrato de cessão, fica estipulado que Carlos pagará a João o valor de R$ 50.000, correspondente aos 20% que João já havia desembolsado. O ITBI nesse exemplo será calculado levando em conta os R$ 50.000,00, correspondente aos direitos cedidos e deverá ser pago por João, cedente dos direitos.
14) Fiz uma Cessão de direitos com financiamento bancário. Como devo preencher a guia?
Quando a aquisição é feita por meio de financiamento e ocorre a constituição da propriedade fiduciária para a instituição financeira. Nos casos de venda do imóvel durante a vigência da dívida, alguns bancos costumam denominar o instrumento de transferência como "cessão de direitos".
Podemos ter aqui algumas nomenclaturas diferentes:
- Instrumento particular de cessão de direitos e obrigações com sub-rogação de dívida imobiliária;
- Contrato particular de cessão de direitos e obrigações com sub-rogação de dívida imobiliária;
- Instrumento particular de cessão de direitos fiduciários com sub-rogação de dívida;
- Contrato particular de cessão de direitos fiduciários com sub-rogação de dívida.
Em todos esses casos, deverá ser utilizado, como natureza de transação a opção “26. Cessão de direitos sobre o imóvel com alienação fiduciária”, devendo o ITBI ser recolhido por quem está adquirindo o imóvel, normalmente qualificado no contrato como “cessionário”.
15) Preciso recolher o ITCMD e me informaram que deveria conseguir o valor venal de referência do imóvel do exercício de 2004 (ou anterior), onde consigo?
O Imposto sobre Transmissão Causa-Mortis e Doações – ITCMD é de competência da Secretaria da Fazenda Estadual de São Paulo. Sugerimos consulta àquele órgão, por meio da página oficial na internet ou em posto fiscal daquela Secretaria Estadual.
Apenas a título de informação, O valor venal de referência foi criado em 2005 e só existe a partir desta data. Caso precise de um valor para o imóvel anterior a 2005, emita a certidão de dados cadastrais do imóvel referente ao ano necessário, através do seguinte link:
/web/fazenda/w/servicos/certidoes/2395
16) Estou financiando meu imóvel, mas não pelo Sistema Financeiro de Habitação, nem pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com devo preencher a declaração?
Nesse caso, basta informar no campo “Tipo Financiamento” a opção “SFI, Carteira Hipotecária, etc”. Não será necessário informar o valor financiado uma vez que para estes tipos de financiamento não há redução da alíquota do imposto.
17) Sou proprietário de 50% de um imóvel e adquiri os outros 50%. O financiamento com alienação fiduciária foi mantido, e já possui um termo aditivo junto à instituição financeira. Como emitir a guia de ITBI-IV?
Nesse caso, o ITBI deverá ser recolhido pelo cessionário (adquirente).
No preenchimento da guia o contribuinte deverá selecionar a opção “26. Cessão de direitos sobre o imóvel com alienação fiduciária”, informando:
a) o “valor (ou preço) da cessão”;
b) na pergunta: “Está sendo transmitida a totalidade do imóvel?” Responda: Não;
c) na “Proporção transmitida %” deverá ser informada a proporção que está sendo adquirida, no caso específico da pergunta, 50%
OBS.: Caso o apartamento tenha lançamento individualizado de IPTU, deverá ser preenchida a proporção transmitida, ou seja, 50%. Contudo, caso o apartamento esteja em área maior (ainda não houve a individualização de IPTU das unidades do condomínio), a proporção transmitida deverá ser de 50% da fração ideal do apartamento, informada no contrato feito com o banco.
18) Comprei um apartamento e uma vaga de garagem. Devo preencher duas Declarações de Transações Imobiliárias?
Verifique qual é o seu caso:
1) O apartamento e a vaga da garagem têm lançamentos de IPTU distintos.
Será necessário preencher 2 Declarações de Transações Imobiliárias, uma para cada imóvel que possua cadastro próprio de IPTU.
Se a aquisição foi feita com financiamento pelo SFH - Sistema Financeiro de Habitação ou MCMV - Minha Casa Minha Vida, a parte financiada deverá ser informada apenas na declaração referente ao apartamento. Na declaração da garagem não deve ser informado valor financiado.
2) O apartamento e a vaga da garagem têm um único lançamento de IPTU (mesmo que tenham matrículas independentes no cartório de registro de imóveis)
Será necessário preencher apenas uma Declaração de Transação Imobiliária. Apenas a matrícula do imóvel do apartamento deverá ser informada. O valor da transação será o do apartamento somado ao da vaga de garagem.
Outros esclarecimentos podem ser obtidos no link https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/forms/frm_sql.aspx?tipo=SQL#/, clicando no PDF do canto superior direito na tela, em que está escrito “VEJA COMO DECLARAR!”
19) Comprei um imóvel com 2 matrículas (uma para o apartamento e outra para a vaga) com um número de IPTU. Como devo fazer o recolhimento do ITBI?
O preenchimento da DTI é feito com base no número do cadastro do IPTU, sendo assim será preenchida uma única guia para a transação. Apenas a matrícula do imóvel do apartamento deverá ser informada. O valor da transação será o do imóvel somado ao da vaga de garagem.
O preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias tem como consequência a emissão da guia de recolhimento do ITBI.
20) Ao preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, cometi um erro. O que devo fazer?
Neste caso, há duas possibilidades:
a) Se ainda não foi feito o pagamento do tributo, basta preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI – DECLARAÇÃO DE TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS novamente, desprezando a anterior.
b) Se o pagamento já foi realizado, será necessário retificar a Declaração. Tanto a abertura do processo administrativo, como o encaminhamento do formulário e da respectiva documentação são realizados pelo Portal SP156. Uma vez no portal, basta acessar “Finanças”, “Ainda não encontrou?”, Assunto “ITBI - Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis”, e selecionar o serviço desejado.
Para acessar o formulário com orientações e a lista de documentos necessários clique aqui.
21) Emiti uma guia de recolhimento e informei a data errada, com isso o cartório disse que o valor está errado. Tenho que emitir uma guia complementar?
O procedimento para correção da data da transação informada com erro na DTI - Declaração de Transações Imobiliárias é solicitar a retificação da guia de pagamento.
Se a retificação da data implicar pagamento de diferença, uma nova guia será enviada quando da análise do processo.
Para informações sobre a retificação de guia de pagamento ITBI consulte a questão nº 20.
22) Emiti uma guia de pagamento, mas com valor a menor como posso pagar a diferença?
É muito simples. Acompanhe o exemplo abaixo.
O munícipe realizou transação de R$ 500.000,00, porém, por engano, pagou ITBI sobre R$ 400.000,00.
Logo, existe uma diferença de R$ 100.000,00. Sobre essa diferença deverá ser calculada a alíquota de 3% do ITBI, que são R$ 3.000,00. Esse é o valor a declarar na emissão da guia complementar.
Para emitir a guia complementar com o valor da diferença a ser paga clique aqui.
Será necessário informar o número da guia a ser complementada (neste exemplo, o nº da guia paga sobre os R$ 400.000,00), além do valor da diferença a ser paga (neste exemplo, R$ 3.000,00). O sistema calculará os encargos automaticamente.
23) Efetuei o pagamento do ITBI, e perdi a guia de recolhimento do ITBI. Como devo proceder?
No caso de perda ou extravio da guia de recolhimento poderá ser solicitada a Certidão de Recolhimento do ITBI, para mais informações clique aqui.
24) Preciso comprovar que o valor recolhido a título de ITBI é suficiente para suprir o valor devido, como proceder?
O pedido de homologação de recolhimento de ITBI é cabível quando o contribuinte ou interessado quiser pleitear o reconhecimento expresso, por parte da administração pública, de que o valor recolhido a título de ITBI é suficiente para satisfazer o tributo devido.
Tanto a abertura do processo administrativo para essa finalidade, como o encaminhamento do formulário e da respectiva documentação são realizados pelo Portal SP156. Uma vez no portal, basta acessar “Finanças”, “Ainda não encontrou?”, devendo ser selecionado o assunto “ITBI - Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis” e o serviço “Solicitar análise sobre o valor pago do imposto”.
Para acessar o formulário com orientações e a lista de documentos necessários clique aqui.
25) Sobre qual valor é calculado o ITBI no município de São Paulo?
A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo, de acordo com o Decreto nº 55.196/2014 e a Lei nº 11.154/1991.
Para consultar o Valor Venal de Referência tenha em mãos o número do IPTU, a data da transmissão e clique aqui.
26) Quais os prazos para o pagamento do ITBI?
Para consultar os prazos para recolhimento do ITBI, clique aqui.
27) Adquiri um imóvel em leilão, cujo "Auto de Arrematação" tem data de 01/03/XX e a "Carta de Arrematação" foi emitida pelo juiz em 12/07/XX. Qual data devo utilizar no preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias?
A data do fato gerador é a data da arrematação, não a data da carta de arrematação, de acordo com a legislação tributária em vigor.
Para consultar outros prazos para recolhimento do ITBI, clique aqui.
28) Paguei o tributo indevidamente/ em duplicidade /a maior. Como faço para reaver o dinheiro pago?
Caso o contribuinte tenha pago o tributo em duplicidade ou a maior deverá solicitar a restituição dos valores pagos ou da diferença, para isso será necessário autuar processo administrativo no SAV- Solução de Atendimento Virtual. Clique aqui.
Para acessar o formulário com orientações e a lista de documentos necessários clique aqui.
29) Foi publicada a Lei nº 16.098 em 29/12/2014 alterando a alíquota do ITBI de 2% para 3%. A partir de quando essa nova alíquota entrará em vigor?
Essa lei entrou em vigor no dia 30 de março de 2015. Assim, a alíquota será de 2% para as transações realizadas até 29/03/2015. Para as transações realizadas a partir de 30/03/2015 será de 3%.
30) Onde posso obter informações sobre isenção do ITBI?
Para acessar as informações sobre isenção do ITBI clique aqui, ou pelo portal de ITBI em www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/servicos/itbi/.
31) Recebi um Auto de Infração. O que é isso?
O Auto de infração é um documento lavrado por Auditor Fiscal Tributário, quando a fiscalização apura qualquer infração à legislação relativa ao recolhimento do ITBI. Por exemplo, pagamento a menor ou a falta dele.
A cobrança do valor devido é feita pelo lançamento do tributo via auto de infração.
32) Recebi um Auto de Infração como posso pagar?
O Auto de infração poderá ser pago de duas formas:
1) Dentro do prazo de 30 dias, na opção de pagamento à vista, será concedido desconto de 50% no valor da multa.
Para pagamento à vista em até 30 dias da data da notificação (data em que foi recebido ou da ciência no DEC) é necessária a emissão da guia para pagamento, pelo link: https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/emissaoguia9/.
2) Também é possível pagar de forma parcelada. Acesse e consulte benefícios e demais condições do PAT - Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários.
33) Recebi um Auto de Infração e não concordo com ele. Como posso contestar?
A contestação (impugnação) do Auto de infração pode ser feita em até 30 dias da notificação pelo SAV – Sistema de Atendimento Virtual, disponibilizado aqui.
O SAV está disponível de segunda a sexta-feira, das 6 horas às 23h59. É necessário o uso de Senha Web ou certificado digital.
34) Recebi um auto de infração que está inscrito em dívida ativa, onde posso obter informações?
Cobrança de débito inscrito em dívida ativa é administrada pela PGM – Procuradoria Geral do Município. Procure o atendimento daquela Secretaria. Clique aqui.
35) Entrei com processo sobre o ITBI. Como acompanhar o andamento?
O interessado poderá acompanhar o andamento do processo, via internet. Para isso, clique aqui.
Deve clicar em “Consulte um processo por número/documento Acompanhe sua solicitação” e, em seguida, digitar o respectivo número do processo eletrônico, no campo “Número (Processo/Documento/Solicitação)”.
36) Entrei com processo, como vou ficar sabendo da resposta?
Consulte o Andamento ou Decisão de Processo Administrativo Clique Aqui
37) Onde posso encontrar informações sobre a não incidência do ITBI?
Para informações sobre a não incidência do ITBI consulte o site da Secretaria Municipal da Fazenda, clique aqui.
38) Onde posso encontrar informações sobre a imunidade do ITBI?
Algumas transmissões de bens e direitos são imunes ao ITBI, de acordo com dispositivos da Constituição Federal.
Para saber quais são esses casos, e obter mais informações relativas à imunidade de ITBI clique aqui.
39) Contestei um Auto de Infração, mas a impugnação foi indeferida. Quais são as opções que tenho?
Terá as seguintes opções:
1) Se concordar com a cobrança, o interessado poderá, no prazo de 30 dias da decisão, efetuar o pagamento com desconto de 25% sobre o valor da multa.
Para pagamento à vista em até 30 dias da data da ciência da decisão (data que foi recebido ou da ciência no DEC) é necessária a emissão da guia para pagamento, pelo link: https://itbi.prefeitura.sp.gov.br/emissaoguia9/
Também é possível pagar de forma parcelada por meio do PAT – Parcelamento Administrativo de Tributos, acesse e consulte benefícios e demais condições. Clique aqui.
2) Caso discorde da decisão, terá o prazo de 30 dias da decisão, para entrar com recurso por meio do SAV- Solução de Atendimento Virtual. Clique aqui.
O SAV está disponível de segunda a sexta-feira, das 06h às 23h59min. É necessário o uso de Senha Web ou certificado digital.
Importante
Se a impugnação foi realizada presencialmente no CAF, o recurso também deverá ser realizado pelo CAF. Lembre-se que, nesse caso, o agendamento prévio é obrigatório.
Do contrário, se a impugnação foi realizada via SAV, o recurso também deverá ser realizado via SAV.
40) Qual valor devo declarar ao fazer o preenchimento da DTI – Declaração de Transações Imobiliárias? O valor do VVR – Valor Venal de Referência ou o valor da Transação?
O valor a ser preenchido é o da transação. Este será adotado como base de cálculo do imposto, salvo se o valor venal de referência do imóvel for superior.
41) Ainda tenho dúvidas. Quais são os canais de atendimento?
Atendimento Remoto – acesse o Portal 156, selecione “Finanças”, em seguida “ainda não encontrou?”, depois no assunto selecione “ITBI”. Além das cartas de serviço que detalham os principais serviços, o contribuinte poderá mandar o questionamento.