Prefeitura de São Paulo

A Prefeitura publicou no Diário Oficial desta quinta-feira (29) regras para evitar distorções no mercado imobiliário e garantir que as unidades de Habitação de Interesse Social (HIS 1 e HIS 2) e Habitação de Mercado Popular (HMP) no município sejam destinadas às famílias de baixa renda. Iniciativas incluem plataforma digital de controle, aperfeiçoamento da definição de critérios de renda familiar, definição de tetos de valores de venda para unidades HIS 1, HIS 2 e HMP, reforço na fiscalização e proibição para aluguel de curta duração.

O Decreto nº 64.244, de 28 de maio de 2025, introduz alterações significativas no Decreto nº 63.130/2024 e foi sancionado pelo prefeito Ricardo Nunes. O novo texto busca aprimorar a fiscalização, promover maior transparência e garantir que as unidades habitacionais aprovadas com incentivo público sejam, de fato, destinadas às famílias que se enquadram nas faixas de renda estipuladas. Para tanto, o decreto implementa um conjunto de exigências e obrigações tanto para os promotores dos empreendimentos quanto para os adquirentes e locadores.
 
Entre os principais pontos, o decreto aprimora os mecanismos de responsabilização dos promotores, proprietários e locadores quanto à correta destinação das unidades habitacionais, reforçando a necessidade de comprovação de renda familiar e transparência no processo de aquisição e locação. 

De acordo com o secretário municipal de Habitação, Sidney Cruz, a medida que traz ainda mais rigor e justiça à política habitacional da cidade. “Este decreto é essencial para garantir que os imóveis de habitação popular cheguem a quem mais precisa, com transparência e responsabilidade. Com as novas regras, fortalecemos a fiscalização, definimos limites de preços e aluguéis e asseguramos o atendimento às faixas de renda previstas no Plano Diretor", explica.
 
Critérios de Renda Familiar: A definição de renda passa a considerar a renda familiar conjunta, mesmo quando os beneficiários não possuem renda individual no momento da contratação. A comprovação passa a considerar o conceito ampliado de família, conforme a Lei Federal nº 13.982/2020.
 
Responsabilidades Legais: A certidão de enquadramento de renda do adquirente ou locatário deverá ser emitida conforme modelo da Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB), e poderá envolver a contratação de serviço especializado para verificar a renda. Ainda assim, a responsabilidade legal sobre os dados continua sendo do promotor ou locador. Caso seja detectada alguma falsificação de documento, sanções serão aplicadas conforme o artigo 47 da Lei nº 16.050. Os promotores e locadores devem garantir a veracidade dos documentos e manter controle sobre a destinação das unidades.
 
Limites de Preço e Aluguel: Foram definidos tetos de valores para venda. O valor máximo permitido agora é de R$ 266.000,00 para unidades HIS 1, R$ 369.600,00 para HIS 2 e R$ 518.000,00 para HMP. Para locações, o valor não poderá ultrapassar 30% da renda familiar máxima definida no artigo 46 do Plano Diretor (Lei 16.050/14) para as tipologias HIS 1, HIS 2 ou HMP, conforme o caso.
 
Processo Fiscalizatório: Houve reforço no papel das Subprefeituras e está prevista a disponibilização de plataforma na internet para que os responsáveis pelos empreendimentos cadastrem todos os documentos necessários à fiscalização pela Secretaria Municipal de Habitação. O descumprimento das normas resultará em sanções. E em caso de destinação indevida, a legislação prevê a cobrança dos valores correspondentes aos incentivos concedidos, com atualização e multa.
 
Prioridade e Divulgação: A comercialização de unidades HIS 1 deve ser precedida por comunicado público com pelo menos 30 dias de antecedência e priorizadas para famílias cadastradas em programas habitacionais da Prefeitura.
 
Normas para locação e uso indevido: O decreto proíbe expressamente o uso das unidades para aluguel de curta duração e cessões informais. E em caso de desocupação, o proprietário deverá comprovar documentalmente a não utilização do imóvel.
 
Articulação com os Cartórios de Registro de Imóveis: Será formalizado termo de cooperação entre a Prefeitura e os registradores, com procedimentos obrigatórios a serem seguidos por todos que aderirem ao regime público de direito. 

Entenda mais 
A nova norma atualiza o Decreto nº 63.130/2024 e está alinhada à Revisão Intermediária do Plano Diretor Estratégico (Lei nº 17.975/2023), estabelecendo critérios mais rigorosos para a destinação correta das unidades habitacionais e para aplicação de eventuais penalidades.
 
Segundo o Plano Diretor, as unidades de Habitação de Interesse Social (HIS-1) são voltadas a famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos ou até 0,5 salário mínimo per capita. Já as unidades HIS-2 atendem famílias com renda de até 6 salários mínimos ou 1 salário mínimo per capita. Por outro lado, as unidades de Habitação de Mercado Popular (HMP) são destinadas a famílias com renda de até 10 salários mínimos ou 1,5 salário mínimo per capita.