Prefeitura de São Paulo

O que é função social da propriedade imóvel urbana? 
A função social, presente na Constituição Federal de 1988, é o princípio norteador do direito de propriedade no Brasil. De acordo com ele, todo bem, seja móvel ou imóvel, rural ou urbano, deve ser utilizado em prol dos interesses da sociedade, e não apenas dos proprietários. 

Quais instrumentos urbanísticos a Prefeitura deve aplicar para garantir o cumprimento da função social da propriedade? 
Para garantir o cumprimento da função social dos imóveis ociosos (não edificados, subutilizados e não utilizados), a Prefeitura pode fazer uso de três instrumentos urbanísticos de aplicação sucessiva, a saber: Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), Imposto Predial Territorial Urbano Progressivo no Tempo (IPTU Progressivo no Tempo) e Desapropriação do imóvel mediante pagamento em títulos da dívida pública ou por Hasta Pública. 

O que é um imóvel não edificado? 
Imóvel não edificado é aquele com área superior a 500m² que não possui nenhuma edificação, ou seja, cujo coeficiente de aproveitamento é igual a zero. Também são considerados imóveis não edificados, os terrenos com área inferior a 500m², mas que sejam resultado de desmembramento aprovado após a publicação do novo Plano Diretor Estratégico, ou ainda, terrenos contíguos, de um mesmo proprietário e que somados perfaçam área superior a 500 m². Para mais, consultar o art. 92 do Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014) 

O que é um imóvel subutilizado? 
Imóvel subutilizado é aquele com área superior a 500 m², cujo coeficiente de aproveitamento é inferior ao mínimo definido para zona de uso na qual está localizado. Para mais, consultar o art. 93 do Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014) 

O que é um imóvel não utilizado? 
Imóvel não utilizado é aquele que, embora possua edificação que atenda o coeficiente mínimo exigido, tem, no mínimo, 60% de sua área construída desocupada por mais de 1 ano. Para mais, consultar o art. 95 do Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014) 

Qualquer imóvel da cidade que não cumpre sua função social poderá ser notificado? 
O Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014) estabelece que apenas poderão ser notificados os imóveis não edificados, subutilizados e não utilizados situados nos seguintes locais: 

• Zonas Especiais de Interesse Social 2, 3 e 5; 

• no perímetro da Operação Urbana Centro; 

• áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana; 

• nos perímetros e perímetros expandidos das Operações Urbanas Consorciadas; 

• nos perímetros das Subprefeituras da Sé e da Mooca; 

• nas Macroáreas de Urbanização Consolidada e de Qualificação da Urbanização; 

• na Macroárea de Redução da Vulnerabilidade Urbana, exclusivamente para glebas ou lotes com área superior a 20.000m² (vinte mil metros quadrados); 

• em todas as áreas do perímetro urbano, definidas como tal no Mapa 2A, nas quais não incide o IPTU, ressalvadas as áreas efetivamente utilizadas para a exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial e as exceções previstas nos arts. 92 e 94. 

• nas áreas objetos de Planos de Intervenção Urbana (PIU), nas Áreas de Intervenção Urbana (AIU), nas Áreas de Estruturação Local (AEL) e nas áreas objeto de Concessões Urbanísticas; 

• Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM). 

Há alguma ordem para as notificações? 
Sim. O Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014) definiu a priorização da notificação aos imóveis ociosos localizados na Macroárea de Estruturação Metropolitana, Macroárea de Urbanização Consolidada e Macroárea de Qualificação da Urbanização. 

Recebi um aviso de CEPEUC. O que fazer? 
Se você recebeu um aviso, é porque um dos técnicos de CEPEUC foi até sua residência notificá-lo, mas não conseguiu encontrá-lo. Sugerimos que entre em contato com CEPEUC pelo e-mail funcaosocial@prefeitura.sp.gov.br, para agendar uma data e comparecer em CEPEUC para assinar a notificação, caso seja o proprietário; sendo o procurador, deverá trazer procuração com poderes específicos para assinatura da notificação. 

O que é a notificação? 
É uma comunicação formal efetuada pela Prefeitura ao proprietário, para cientificá-lo que seu imóvel foi enquadrado como não edificado, subutilizado ou não utilizado e que ele deverá cumprir determinadas obrigações definidas no art. 96 do Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014) para passar a cumprir a função social da propriedade urbana. 

 
Fui notificado. O que fazer? 
A notificação ocorre quando a propriedade não está cumprindo sua função social, conforme previsto na legislação. Apenas são notificados os proprietários dos imóveis cadastrados pela Prefeitura como não utilizados, subutilizados ou não edificados. 

Uma vez notificado, o proprietário deverá cumprir com as obrigações definidas no art. 96 do Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014). 

 
Após a notificação, quais são os prazos para o cumprimento das obrigações relacionadas à função social da propriedade? 
De acordo com o art. 96 do Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014), os proprietários de imóveis não edificados ou subutilizados terão o prazo de 1 ano, a partir do recebimento da notificação, para protocolar junto ao órgão competente o pedido de aprovação e de execução de projeto de parcelamento ou de edificação. As obras deverão ser iniciadas dentro de, no máximo, 2 anos, contados a partir da expedição do alvará de execução do projeto, e concluídas dentro de 5 anos, cabendo ao proprietário a comunicação dessas providências à CEPEUC. 

Os proprietários de imóveis não utilizados, por sua vez, terão o prazo de 1 ano, a partir do recebimento da notificação, para ocupar o imóvel, também devendo comunicar essa providência ao CEPEUC. 

Quais os documentos que devo apresentar à CEPEUC para comprovar o cumprimento das obrigações? 
É importante que os proprietários se manifestem no processo administrativo que ensejou sua notificação para cientificar CEPEUC do cumprimento de suas obrigações. Para verificar quais documentos são aptos para a comprovação das obrigações decorrentes da notificação,  consultar a Ordem Interna SMUL nº 001, de 19 de janeiro de 2025. 

Posso ter acesso ao processo que resultou em minha notificação? É possível consultá-lo, tirar cópias ou fazer vistas? 
Sim, é possível. Favor enviar sua solicitação ao e-mail: funcaosocial@prefeitura.sp.gov.br.  

O proprietário notificado poderá se manifestar no processo? 
Sim, a qualquer momento, o proprietário poderá se manifestar no processo. Vale lembrar que se o proprietário impugnar a notificação dentro do prazo de 15 dias, contados da data do recebimento da notificação, os prazos de cumprimento das obrigações serão suspensos até a decisão administrativa. Fora desse período, as petições protocoladas pelo proprietário serão analisadas, porém não ensejarão suspensão dos prazos. 

• Para protocolo de petições/impugnações em processos físicos ou SEI: encaminhar o e-mail para capdpci@prefeitura.sp.gov.br, com a documentação que seja protocolar em anexo e os seguintes dados: nome completo, RG/CPF ou CNPJ, endereço completo do interessado com CEP, número do processo (se tiver), SQL do imóvel e quantidade total de folhas que serão juntadas ao processo.  

• Atenção: não será mais permitido o protocolo presencial de petições no 8º andar. Todos os documentos deverão ser protocolados em observância ao procedimento acima indicado. Em caso de dúvidas quanto ao protocolo de petições, entrar em contato com CAP/DPCI nos telefones: (11) 3243-1252 ou (11) 3243-1253. 

O que acontece se o proprietário não cumprir os prazos acima? 
Caso qualquer um dos prazos não seja atendido, será aplicado o IPTU Progressivo no Tempo, que corresponde majoração anual e consecutiva da alíquota por 5 anos, até o limite máximo de 15%. 

O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano, será igual ao dobro daquela do ano anterior, sempre respeitando o limite de 15%. 

O proprietário de um imóvel que está limpo, conservado e com IPTU pago, deverá realizar edificação ou parcelamento para lhe dar função social? 
Sim. A lei exige a edificação no coeficiente de aproveitamento mínimo estabelecido para o uso e ocupação do solo. A manutenção e o pagamento dos tributos fiscais também são obrigações do proprietário, não se confundindo, portanto, com o PEUC. 

Há atividades no imóvel que não necessitam de edificações para acontecer. O proprietário está cumprindo a função social da propriedade? 
Os imóveis onde funcionam atividades econômicas que não necessitam de edificação, como, por exemplo, postos de abastecimento de veículos, terminais de logística, quadras e piscinas, depósitos, entre outras atividades, afastam o enquadramento como ocioso somente se tiverem licença de funcionamento válida para a atividade. Dessa forma, se seu imóvel foi notificado mesmo com a alguma atividade econômica listada no art. 6º do Decreto 55.638/2014, recomenda-se a apresentação de licença de funcionamento válida para a atividade instalada. 

Vale lembrar que essa regra não se aplica aos estacionamentos rotativos. Conforme estipulado pelo Plano Diretor, os estacionamentos rotativos de veículos não se enquadram como atividade que não necessita de edificação. 

 
O proprietário não reside no imóvel, ainda assim ele é obrigado a utilizá-lo? 
Sim, todo o imóvel deve cumprir sua função social, seja residência do proprietário ou não. Assim, caso o imóvel esteja sob locação ou outro tipo de contrato (comodato, usufruto, etc.), o proprietário permanece obrigado a dar uso, edificar, ou parcelar seu bem. 

O proprietário de um imóvel notificado poderá vender seu imóvel? 
Sim, mas os prazos para dar a ele uma função social continuarão a fluir, agora tendo como responsável o comprador do imóvel, conforme estipulado pelo Estatuto da Cidade. 

Como posso saber quais imóveis foram notificados pela Prefeitura? 
Você pode consultar a listagem divulgada mensalmente aqui.  

Tem um imóvel ocioso perto da minha casa. O que devo fazer para que a Prefeitura tome providências? 
Você poderá indicar o imóvel no Mapa Colaborativo. 

Em 2011 a Prefeitura publicou uma listagem no Diário Oficial de imóveis que não cumpriam sua função social. Ela gerou alguma obrigação legal para os proprietários? 
Esta listagem realizada conforme obrigação disposta no Decreto 51.920/10, não gerava qualquer obrigação legal; ela era apenas um chamamento prévio aos proprietários de imóveis que apresentavam indícios de ociosidade. 

Como posso tirar outras dúvidas, caso seja notificado? 
A Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade (CEPEUC) presta atendimento ao público geral exclusivamente por meio do e-mail: funcaosocial@prefeitura.sp.gov.br. Atendimentos presenciais serão realizados somente com agendamento prévio via e-mail. 

Para mais, ver: Atendimento - Função Social da Propriedade | Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento | Prefeitura da Cidade de São Paulo