Prefeitura de São Paulo

O Projeto de Lei do Plano Diretor Estratégico (PDE) consolida as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) como instrumento de planejamento urbano e habitacional no município. O mapa das ZEIS anexo ao PL 688/13 – Mapa 04 (ver | download) – traz um aumento de 23% de áreas demarcadas em comparação com o mapa da lei 13.885/2004.

As ZEIS existem para garantir que a política habitacional consiga bons terrenos para a produção de novas Habitações de Interesse Social (HIS) e para que a regularização fundiária e urbanização de favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais populares possam beneficiar os mais de 25% de habitantes da cidade que vivem nestes assentamentos precários e informais.

Existem vários tipos de ZEIS?

Existem 4 categorias de ZEIS. Grosso modo, podemos dizer que as ZEIS 1 são demarcadas em áreas com assentamentos precários e informais que podem ser consolidados e precisam ser urbanizados e regularizados do ponto de vista fundiário. Muitas dessas ZEIS 1 possuem áreas de risco, que devem ser solucionadas, e se localizam em áreas de interesse ambiental, que devem ser recuperadas.

Já as ZEIS 2 são demarcadas em glebas e terrenos desocupados, não utilizados ou subutilizados, que devem servir para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS), Habitação para o Mercado Popular (HMP) e usos não residenciais.

As ZEIS 3 se localizam prioritariamente nas áreas centrais da cidade, principalmente nas Macroáreas de Estruturação Metropolitana e de Qualificação da Urbanização Consolidada. Nas ZEIS 3 deve-se, conforme o caso, recuperar áreas urbanas deterioradas e aproveitar terrenos e edificações não utilizadas ou subutilizadas para a construção de novos empreendimentos com HIS, HMP ou atividades não residenciais.

As ZEIS 4 são demarcadas em terrenos e glebas ociosas, não utilizadas ou subutilizadas, destinadas à produção de novas HIS destinadas às famílias a serem realocadas que vivem em áreas de risco ou de preservação permanente localizadas na Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental.

Veja demais características específicas nos Quadros 02 (ver | download) e 03 (ver | download).

O que mudou?

Em 2002 o PDE definiu que HIS atenderia a população de 0 a 10 salários mínimos, mas com a valorização do salário mínimo nos últimos 10 anos, muita população que não precisaria estava recebendo o incentivo das HIS. Agora, a nova faixa de renda estará em diálogo com o Programa Minha Casa e Minha Vida e atenderá a população que ganha que 0 a 6 salários mínimos, sendo a Faixa 1, de 0 a 3 salários mínimos.
Em empreendimentos de interesse social serão considerados não computáveis até 20% da área construída para usos não residenciais, como forma de estimular dinâmicas econômicas e buscar maior integração territorial em empreendimentos habitacionais.

A construção de HIS na cidade deixa de onerar os estoques existentes na cidade, ou seja, a construção de HIS não concorre mais com o mercado imobiliário.

Os percentuais para destinação de HIS e de HMP nos diferentes tipos de ZEIS também foram alterados. A nova proposta estimula a construção permite a construção de empreendimentos mais flexíveis, desde que atendendo obrigatória e exclusivamente à população de mais baixa renda. Assim, os percentuais mínimos de área construída para HIS 1 e 2 deverão ser de 60% em ZEIS 1, de 50% em ZEIS 2 e 3, e de 80% em ZEIS 4. Fica autorizada também a destinação de parte da área construída para outros usos, como pequenos comércios e serviços de bairro, garantindo assim maior urbanidade aos empreendimentos de ZEIS e para a cidade como um todo.

O Projeto de Lei prevê também a implementação da Cota de Solidariedade, um novo instrumento de planejamento urbano e habitacional para estimular produção de HIS no município