Prefeitura de São Paulo

Quadros e mapas com o zoneamento e com os usos permitidos pela LM13.885/04
Exceções dadas por resoluções da CTLU
Zoneamento da LM13.885/04 disponível no mapa georreferenciado Geosampa: Camada "Zoneamento Revogado - Lei 13.885/04", em "Legislação Urbana"

Para as disposições sobre uso misto, ver Mais de um uso (LPUOS13.885/04).

LM13.885/04
Art. 97. Para a disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo, esta lei recorre às seguintes estratégias, sem prejuízo de outras estabelecidas em legislação pertinente:
(...)
Parágrafo único. Para o cumprimento dos controles estabelecidos no "caput" deste artigo, deverá ser verificada nos projetos e na execução e conclusão das obras, a observância:
(...)
XIII. da compatibilidade entre o uso pretendido e os permitidos na zona de uso e, quando couber, na via de acesso ao imóvel, segundo suas dimensões e categoria.
(...)
Art. 102. Nas zonas de desenvolvimento sustentável - ZPDS e nas zonas de lazer e turismo - ZLT são permitidos como usos residenciais sítios e chácaras, e os usos não residenciais ambientalmente compatíveis com o desenvolvimento urbano sustentável . nR4 definidos no artigo 159 desta lei, compostos pelos seguintes grupos de atividades, listadas no Quadro nº 05 a, anexo.
(...)
Art. 103. Nas zonas de lazer e turismo - ZLT são permitidas as atividades referidas no artigo 101 desta lei e, ainda, casas de café, chá, choperias, e estabelecimentos similares associados ao lazer e turismo, de acordo com o previsto no Quadro n°05 a, anexo.
Art. 104. Nas zonas exclusivamente residenciais de proteção ambiental - ZERp, são permitidos apenas a subcategoria de uso residencial R1 e o conjunto residencial vila.
Art. 105. Nas zonas especiais de preservação - ZEP são permitidos como usos residenciais sítios e chácaras e as atividades classificadas como usos não residenciais ambientalmente compatíveis com o desenvolvimento urbano sustentável - nR4 definidos no artigo 159 desta lei, compostas no grupo Atividades de Pesquisa e Educação Ambiental, listadas no Quadro nº 05 a, anexo, bem como outras relacionadas no Plano de Manejo da respectiva Unidade de Conservação.
(...)
Art. 108. Para fins de uso e ocupação do solo, a Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, fica subdividida nas seguintes zonas de uso:
(...)
a) zona de transição linear da ZER - ZTLz-I: as mesmas características dos usos e de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes e permitidos na ZER lindeira;
b) zona de transição linear da ZER - ZTLz-II: as mesmas características dos usos e de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes na ZER lindeira, exceto o gabarito de altura da edificação limitado a 15 (quinze) metros;
(...)
Art. 112. Nas ZEPAM são permitidas as atividades classificadas como usos não residenciais ambientalmente compatíveis com o desenvolvimento urbano sustentável - nR4, referidas no artigo 159 desta lei, do grupo de atividades de pesquisa, ecoturismo e educação ambiental, listadas no Quadro nº 05, a, anexo e, ainda, a construção de uma única residência por lote ou gleba.
(...)
Art. 117. Os usos permitidos em imóvel enquadrado como ZEPEC são aqueles permitidos na zona de uso ou categoria de via em que se situa o imóvel desde que compatíveis com as normas estabelecidas na resolução de tombamento, quando houver.
(...)
Art. 133. Nas ZEPAG são também permitidas como atividades correlatas:
I. usos não residenciais ambientalmente compatíveis com o desenvolvimento urbano sustentável - nR4 definidos no artigo 157 desta lei, compostos pelos seguintes grupos de atividades listadas no Quadro nº 05 a, anexo:
(...)
II. indústrias extrativistas classificadas como uso industrial incômodo Ind-2 no inciso XV do artigo 168 desta lei, bem como as atividades complementares relacionadas abaixo, mediante análise prévia caso a caso pela Comissão de Análise Integrada de Projetos de Edificações e de Parcelamento do Solo - CAIEPS:
(...)
Art. 152. As subcategorias de uso residencial são permitidas nas seguintes zonas de uso:
I. na ZER - 1, a categoria de uso R1 e o conjunto residencial vila;
II. na ZER - 2, as categorias R1 e R2h;
III. na ZER - 3, as categorias R1, R2h e R2v;
IV. nas ZM de baixa, média e alta densidades, as categorias R1, R2h e R2v;
V. na ZPI, as categorias R1 e R2h;
VI. nas ZEIS, as categorias R1, R2h e R2v;
VII. nas ZCLz-I e II, as categorias R1, R2h e R2v;
VIII. nas ZCP e ZCL, as categorias R1, R2h e R2v;
IX. na ZEPAM, a categoria R1;
X. na ZEPAG, a categoria R1;
XI. na ZERp, a categoria R1 e o conjunto residencial vila;
XII. na ZMp, as categorias R1, R2h e R2v;
XIII. nas ZCp e ZCLp, as categorias R1, R2h e R2v;
XIV. na ZPDS, as categorias R1 e R2h;
XV. na ZLT, as categorias R1 e R2h;
XIV. na ZEP os sítios e chácaras.
(...)
§ 2º - A atividade motel somente será permitida nas zonas centralidade polar ou linear (ZCP ou ZCL), na zona predominantemente industrial (ZPI), na zona de proteção e desenvolvimento sustentável (ZPDS) e na zona de lazer e turismo (ZLT).
(...)
§ 2º - Os estacionamentos de veículos com no máximo 40 (quarenta) vagas serão classificados como nR1 e serão permitidos nas zonas e categorias de vias onde esta categoria de uso é permitida.
§ 3º - As atividades cinema ao ar livre e drive-in, somente serão permitidas nas zonas centralidade polar ou linear (ZCP ou ZCL), na zona predominantemente industrial (ZPI), na zona de proteção e desenvolvimento sustentável (ZPDS) e na zona de lazer e turismo (ZLT).
(...)
Art. 162. São admitidos usos mistos em lotes e edificações localizadas em qualquer zona de uso, desde que se trate de usos permitidos na zona e sejam atendidas, em cada caso, as características e exigências estabelecidas nesta lei.
§ 1º - Os usos industriais Ind-1b e Ind-2 não poderão ter uso misto com os usos residenciais.
(...)
Art. 163. Condomínio Comercial e de Serviços, para fins de aplicação desta lei, é o constituído por 2 (duas) ou mais atividades não residenciais, que ocupem um mesmo lote, gleba ou edificação e disponham de espaços e instalações de utilização comum caracterizados como bens de condomínio, privativos e exclusivos deste.
(...)
§ 5º - Nas zonas ZCLz- I o Condomínio Comercial e de Serviços poderá ser implantado, desde que:
(...)
III. as atividades a serem instaladas sejam permitidas nesta zona de uso;
(...)
Art. 171. Nos imóveis contidos na Área de Proteção aos Mananciais somente será permitida a instalação de indústrias da categoria Ind-1a.
Art. 172. Condomínio Industrial, para fins de aplicação desta lei, é o constituído por 2 (duas) ou mais indústrias autônomas que ocupem um mesmo lote, gleba ou edificação, disponham de espaços e instalações de utilização comum, equipamentos de controle ambiental e insumos de processo, caracterizados como bens de condomínio, particulares e exclusivos deste.
(...)
§ 5º - O Condomínio Industrial será admitido em todas as zonas de uso onde a atividade industrial pretendida seja permitida.
§ 6º - No Condomínio Industrial será admitida a implantação das categorias de uso de comércio e de serviços, desde que estas sejam permitidas nas zonas de uso onde o condomínio vier a ser instalado.
Art. 173. Nas zonas predominantemente industriais - ZPI, são permitidas as indústrias Ind-1a em vias com largura inferior a 10,00 m (dez metros), mas não inferior a 7,00 m (sete metros), desde que a área construída da edificação não ultrapasse 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados).
Art. 174. A instalação de usos residenciais e não residenciais e a construção de edificações no território do Município deverão atender, simultaneamente, as seguintes disposições:
(...)
§ 1º - Na zona mista - ZM, para as categorias de uso não residenciais - nR, os parâmetros de incomodidade e as condições de instalação referidos nos incisos I e II do "caput" deste artigo, bem como os grupos de atividades permitidos, são fixados por categoria de via, como segue:
a) vias locais de acordo com o Quadro nº 02/d;
b) vias coletoras de acordo com o Quadro nº 02/e;
c) vias estruturais N3 de acordo com o Quadro 02/f;
d) vias estruturais N1 e N2 o Quadro nº 02/g.
(...)
Art. 180. Nas ruas sem saída será permitida a instalação dos usos residenciais R1, R2h e R2v e das categorias de usos não residenciais listados no Quadro nº 07, anexo, desde que atendam todas as seguintes condições:
I. a atividade a ser instalada seja permitida na zona de uso em que se situa o imóvel;
(...)
Art. 183. Nas edificações existentes em vilas, somente será permitida a instalação do uso residencial.
(...)
Art. 213. O uso de imóveis, para fins da disciplina do uso e ocupação do solo, classifica-se em permitido e não permitido e em conforme ou não conforme.
§ 1º - Uso permitido no local é aquele passível de ser implantado ou instalado no imóvel em função do tipo de zona de uso, da categoria da via e da sua largura.
§ 2º - Uso não permitido no local é aquele não passível de ser implantado ou instalado no imóvel em função do tipo de zona de uso, ou da categoria da via, ou da sua largura.
(...)
Art. 247. Nas zonas de uso ZER, ZM-1, ZM-2, ZERp, ZLT, ZCLz-I, ZCLz-II, ZTLz I e ZTLz II, as restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura, estabelecidas em instrumento público registrado no Cartório de Registro de Imóveis, referentes a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações, deverão ser atendidas quando mais restritivas que as disposições desta lei.
§ 1º - Os usos permitidos nos loteamentos referidos no "caput" deste artigo serão aqueles definidos por esta lei para as zonas de uso e categorias de vias.
(...)
Art. 255. Havendo discrepância entre a representação gráfica dos mapas e o texto, prevalecerá o estabelecido no texto desta lei.
Parágrafo único. Ocorrendo a hipótese prevista no "caput", o Executivo deverá elaborar os mapas correspondentes para facilitar a compreensão e aplicação da lei.
(...)
Art. 258. Os casos omissos e aqueles que não se enquadrarem nas disposições desta lei, relacionados com parcelamento, uso ou ocupação do solo no Município, serão analisados, por meio de parecer pela Câmara Técnica de Legislação Urbanística - CTLU.
(...)
Parte III (Disciplina e Ordena o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo - LPUOS)
(...)
Quadro nº 02/a - Instalação de atividades não residenciais por zona de uso e parâmetros de Incomodidade. ZONA: CENTRALIDADE LINEAR ZCLz - I
Quadro nº 02/b - Instalação de atividades não residenciais por zona de uso e parâmetros de Incomodidade. ZONA: CENTRALIDADE LINEAR ZCLz - II
Quadro nº 02/c - Instalação de atividades não residenciais por zona de uso e parâmetros de Incomodidade. ZONA: CENTRALIDADE LINEAR POLAR OU LINEAR ZCP, ZCL, ZCPp e ZCLp
Quadro nº 02/d - Instalação de atividades não residenciais por zona de uso, categoria de via do sistema viário do Município e parâmetros de incomodidade. ZONA: ZM e ZMp – VIAS LOCAIS
Quadro nº 02/e - Instalação de atividades não residenciais por zona de uso, categoria de via do sistema viário do Município e parâmetros de incomodidade. ZONA: ZM e ZMp – VIAS COLETORAS
Quadro nº 02/f - Instalação de atividades não residenciais por zona de uso, categoria de via do sistema viário do Município e parâmetros de incomodidade. ZONA: ZM e ZMp – VIAS ESTRUTURAIS N3
Quadro nº 02/g - Instalação de atividades não residenciais por zona de uso, categoria de via do sistema viário do Município e parâmetros de incomodidade. ZONA: ZM e ZMp – VIAS ESTRUTURAIS N1 e N2
Quadro nº 02/h - Instalação de atividades não residenciais por zona de uso e parâmetros de Incomodidade. ZONA PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAL - ZPI
Quadro nº 02/i - Instalação de atividades não residenciais e largura da via. ZONA: ZEIS
(...)
Quadro nº 04 - Instalação dos usos residenciais e não residenciais por largura de via.
(...)
Quadro nº 07 - Listagem das atividades não residenciais permitidas em ruas sem saída

DM45.817/05
Art. 3º. A Categoria de Uso Residencial - R, tendo como referência a unidade habitacional, divide-se nas seguintes subcategorias:
(...)
§ 1º. As subcategorias de uso residencial são permitidas nas diversas zonas de uso, conforme dispõe o Quadro nº 01 anexo a este decreto.
§ 2º. A subcategoria de uso R1 é permitida em sítios e chácaras, considerados como áreas destinadas ao lazer, à agricultura familiar, à piscicultura, à apicultura, à criação de animais de pequeno porte e ao usufruto de paisagens ou espaços abertos preservados.
§ 3º. Os sítios e chácaras permitidos na zona de uso ZEP, conforme dispõe o artigo 152 da Lei nº 13.885, de 2004, deverão respeitar a legislação federal e estadual, os Planos de Manejo e os parâmetros constantes dos Quadros nº 04 dos Livros I a XXXI dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, integrantes da Parte II, e o inciso V do artigo 101 da Parte III da referida lei.
(...)
Art. 12. Para fins de aplicação do disposto nos artigos 179, 180, 181 e 182 da Lei nº 13.885, de 2004, considera-se rua sem saída a rua ou trecho de rua com conexão apenas com um logradouro público, tendo necessariamente duas mãos de direção e o mesmo percurso para a chegada e saída das propriedades para as quais dá acesso.
§ 1º. São permitidas as subcategorias de uso R1, R2h e R2v nas ruas sem saída, atendidas as disposições dos artigos 179, 180, 181 e 182 da Lei nº 13.885, de 2004.
(...)
Art. 31. Nas Zonas Predominantemente Industriais - ZPI, são permitidas as indústrias Ind-1a em vias com largura inferior a 10m (dez metros), mas não inferior a 7m (sete metros), desde que a área construída total da edificação não ultrapasse 250m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados).
(...)
Art. 33. As atividades cinema ao ar livre, "drive-in" e motel somente serão permitidas nas Zonas Centralidade Polar ou Linear ZCP ou ZCL, na Zona Predominantemente Industrial - ZPI, na Zona de Proteção e Desenvolvimento Sustentável - ZPDS e na Zona de Lazer e Turismo - ZLT.
(...)
Art. 35. Nos imóveis contidos na Área de Proteção aos Mananciais somente será permitida a instalação de indústrias da subcategoria de uso não residencial industrial compatível - Ind-1a.
(...)
Art. 36. Os usos residenciais e não residenciais admitidos em imóvel enquadrado como ZEPEC são aqueles permitidos na zona de uso ou categoria de via em que se situa o imóvel desde que compatíveis com as normas estabelecidas na resolução de tombamento, quando houver.
(...)
Art. 39. São admitidos usos mistos em lotes ou edificações localizadas em qualquer zona de uso, desde que se trate de usos permitidos na zona, possam funcionar de modo independente e sejam atendidas, em cada caso, as disposições da Lei n° 13.885, de 2004, e deste decreto.
§ 1º. Não caracterizam outros usos as atividades complementares para o atendimento exclusivo dos usuários da atividade principal.
(...)
§ 4º. Os usos industriais Ind-1b e Ind-2 não poderão ter uso misto com usos residenciais.
(...)
Art. 44. Caberá à CTLU dirimir dúvidas e omissões relativas ao disposto neste decreto, bem como à inclusão de outras atividades nas diferentes subcategorias de uso dele constantes, inclusive quanto aos equipamentos e serviços de infra-estrutura de que trata o seu artigo 20.
(...)
Quadro 1 - Subcategorias de Uso Residencial e Tipologias Residenciais permitidas nas Zonas de Uso
 

DM53.415/12
Art. 6º O pedido que apresentar irregularidade grave, que implique reformulação de projeto, será indeferido, mediante despacho da autoridade competente para a expedição da licença correspondente, com indicação precisa da irregularidade.
§ 1º O pedido de Alvará de Aprovação ou de Alvará de Execução de que trata este decreto será indeferido de plano nas seguintes hipóteses, dentre outras:
I - categoria ou subcategoria de uso não conforme na zona de uso;
(...)
VIII - uso misto quando a LUOS e o COE exigirem edificações exclusivas;

EXCEÇÃO - REFORMA EM ZEIS 1 OU ZEIS 2 EM IMÓVEL ANTERIOR AO PDE13.430/02

LM13.885/04
Art. 136. Para efeito das exigências do inciso II dos artigos 138, 139 e 140 enquadram-se especialmente nas definições de ZEIS os seguintes tipos de imóveis:
I. os lotes e glebas não edificados;
II. os terrenos ocupados por favela;
III. os imóveis utilizados como cortiço;
IV. as habitações coletivas precárias;
V. os conjuntos habitacionais irregulares ocupados por moradores de baixa renda;
VI. as edificações deterioradas;
VII. os lotes e glebas com área superior a 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados) nos quais o coeficiente de aproveitamento não atingiu o mínimo definido para a zona onde se situam, excetuados os terrenos utilizados por postos de abastecimento de veículos e por equipamentos urbanos de infraestrutura que não exijam edificações;
VIII. as edificações em lotes ou glebas com área do terreno superior a 500m² (quinhentos metros quadrados) e que tenham, no mínimo, 80% (oitenta por cento) de sua área construída desocupada há mais de cinco anos, excetuados os casos em que ações judiciais incidentes sobre o imóvel tenham impedido ou impeçam a ocupação;
IX. os parcelamentos do solo e loteamentos irregulares ocupados por moradores de baixa renda.
(...)
Art. 139. Nas ZEIS 1 e ZEIS 2, a construção de edificações, a instalação de usos e o parcelamento do solo deverão atender às seguintes disposições:
I. nos imóveis já edificados anteriormente à aprovação do PDE e que não se enquadram nos tipos estabelecidos no artigo 136 desta lei, aplicam-se conjuntamente para o caso de reformas com ou sem aumento de área, com ou sem mudança de uso:
(...)
b) as exigências do quadro 2/i, anexo à Parte III desta lei, quanto às condições de instalação dos usos não residenciais nR permitidos nas ZEIS 1 e 2;
(...)
Art. 140. Nas ZEIS 3, a construção de edificações, a instalação de usos e o parcelamento do solo deverão atender às seguintes disposições:
I. nos imóveis já edificados anteriormente à aprovação do PDE e que não se enquadram nos tipos estabelecidos no artigo 136 desta lei, aplicam-se conjuntamente para o caso de reformas com ou sem aumento de área, com ou sem mudança de uso:
(...)
b) as exigências do quadro 2/i anexo à Parte III desta lei quanto às condições de instalação dos usos não residenciais nR permitidos em ZEIS 3;
(...)
Art. 141. Nas ZEIS 4, a construção de edificações, a instalação de usos e o parcelamento do solo deverão atender às seguintes disposições:
I. nos imóveis já edificados anteriormente à aprovação do PDE e que não se enquadram nos tipos estabelecidos no artigo 136 desta lei, aplicam-se conjuntamente para o caso de reformas com ou sem aumento de área, com ou sem mudança de uso:
(...)
b) as exigências do quadro 2/h anexo à Parte III desta lei quanto às condições de instalação dos usos não residenciais nR permitidos em ZEIS 4;

EXCEÇÃO - USO TOLERADO

LM13.885/04
Art. 209. As edificações serão consideradas em situação regular quando possuírem "Habite-se", Auto de Vistoria, Alvará de Conservação, Auto de Conclusão, Certificado de Conclusão, Auto de Regularização, ou documento equivalente, expedidos pela Prefeitura.
(...)
Art. 217. O uso conforme poderá instalar-se em edificação em situação regular, ainda que não conforme.
§ 1º - Para os efeitos do disposto no "caput" e nos §§ 2º e 3º deste artigo e do "caput" do art. 218 desta lei, além daquelas que se enquadram nas disposições do artigo 209 desta lei, são também consideradas edificações em situação regular:
I. aquelas passíveis de regularização em razão das disposições desta lei;
II. aquelas cujos Autos de Regularização sejam expedidos em decorrência de processos de regularização protocolados dentro dos prazos previstos nas leis de regularização anteriores a entrada em vigor desta lei, e se mantenham com a área construída indicada no respectivo Auto de Regularização.
(...)
Art. 218. O uso comprovadamente instalado até a data de publicação desta lei, permitido para o local na legislação vigente quando de sua instalação, que tenha se tornado não permitido ou não conforme nos termos desta lei, poderá ser tolerado, desde que:
I. a edificação possa ser considerada em situação regular nos termos do § 1º do artigo 217 desta lei;
II. no caso do uso não residencial - nR, sejam atendidos os parâmetros de incomodidade.
§ 1º - O Executivo poderá com objetivo de possibilitar a adequação aos novos parâmetros desta lei, conceder prazo proporcional aos ajustes necessários ao atendimento de cada parâmetro de incomodidade, a partir da entrada em vigor desta lei até o máximo de 360 (trezentos e sessenta) dias, excetuadas:
I. as exigências relativas a horário de carga e descarga, que devem ser imediatamente atendidas;
II. as exigências da legislação específica sobre controle da emissão de ruído.
§ 2º - Nas edificações de que trata o inciso I do "caput" não serão permitidas ampliações, sendo admitidas somente reformas essenciais à segurança e higiene dessas edificações e a instalação de equipamentos.
§ 3º - Os estabelecimentos classificados no grupo de atividades comércio de alimentação ou associado a diversões previstas no inciso I do artigo 156 desta lei, instalados nas vias locais na ZM ou ZMp, já comprovadamente instaladas até a entrada em vigor desta lei deverão ter seu horário de funcionamento regulamentado por lei específica.