Prefeitura de São Paulo

1. O que é a Lei de Anistia de Imóveis? Todos os imóveis podem ser regularizados? 

O termo “anistia” deve ser evitado, pois não se trata de um “perdão” das irregularidades. A Prefeitura não está isentando as infrações cometidas nas construções realizadas até julho de 2014. Em vez disso, oferece uma alternativa para regularizar edificações que estão fora das normas de ordenamento do território. A Lei de Regularização de Imóveis permite corrigir inadequações relacionadas à legislação de zoneamento, uso do solo, código de obras, entre outras. Apenas imóveis construídos até a promulgação do Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/2014) podem ser regularizados, e existem diferentes modalidades de regularização, conforme a complexidade da edificação. 

2. Quais são as modalidades previstas na nova Lei? 

• Regularização Automática: Destinada a edificações residenciais de baixo e médio padrão, com uso exclusivamente residencial, e isentas de IPTU em 2014. Não é necessário solicitar, pois o processo ocorrerá automaticamente. Contudo, há exceções, como imóveis em áreas de preservação ou tombadas, e em algumas zonas específicas (ZOE, ZEP, ZEPAM, etc.). 
• Regularização Declaratória Simplificada: Para edificações residenciais com área de até 500 m², concluídas até 31 de julho de 2014. Inclui residências unifamiliares e horizontais (como casas geminadas e vilas). 
• Regularização Declaratória: Aplica-se a edificações com área total construída de até 1.500 m² e concluídas até 31 de julho de 2014. Envolve diferentes tipos de edificações, como residências unifamiliares, multifamiliares e edificações com uso misto. 
• Regularização Comum: Para edificações que não se enquadram nas categorias anteriores, ou que ultrapassam 1.500 m². Este tipo de regularização requer uma análise mais detalhada e documentos específicos. 

3. Como sei se me encaixo na categoria automática? 

Para ser incluído na regularização automática, seu imóvel deve ter sido concluído até 31 de julho de 2014, ser isento de IPTU no ano de 2014 e ter uso exclusivamente residencial. Se o imóvel se enquadrar, a regularização ocorrerá automaticamente. Caso contrário, o proprietário deve verificar se há impedimentos, como o local de construção (ex.: em áreas de preservação), acessando o portal da Regularização Automática. 

4. O que faz um proprietário de imóvel ser isento de IPTU? 

A isenção de IPTU é regida pela Lei nº 15.889/13, que beneficia, por exemplo, aposentados e pensionistas com renda mensal inferior a três salários mínimos, desde que o imóvel seja exclusivamente residencial e o proprietário não possua outro imóvel. 

5. Quais são os impedimentos para regularizar um imóvel? 

Não poderão ser regularizados imóveis localizados em: 

• Logradouros e terrenos públicos; 
• Áreas não edificáveis, como margens de represas, córregos ou linhas de transmissão de energia; 
• Loteamentos irregulares; 
• Áreas tombadas ou de proteção ambiental. 

6. Como devo proceder? Quem será responsável pela edificação? 

Proprietários de imóveis com isenção total de IPTU não precisam solicitar a regularização, pois ela ocorrerá automaticamente. Para as demais categorias, o processo será feito eletronicamente através do Portal de Licenciamento, com a apresentação de documentos e a participação de um responsável técnico (arquitetos ou engenheiros) para garantir a conformidade com as normas de segurança, habitabilidade e acessibilidade. 

7. A emissão de licenças digitais ocorrerá para todas as categorias? 

Somente as categorias "Declaratória" e "Comum" exigem solicitação digital através do Portal de Licenciamento. A regularização automática não necessita de solicitação, pois será feita automaticamente pelo sistema. 

8. Como a Prefeitura garantirá a segurança das edificações regularizadas? 

Um profissional habilitado será responsável pela veracidade das informações e pelo cumprimento das normas de segurança e habitabilidade. A Prefeitura pode, a qualquer momento, revisar essas informações, e se encontrar irregularidades, poderá anular a regularização. 

9. Qual será o prazo para solicitar a regularização? 

Os pedidos de regularização devem ser protocolados até 31 de dezembro de 2025 

10. Como funciona a regularização das edificações que pagariam outorga onerosa? 

Imóveis que excedem a área computável permitida pela zona (coeficiente de aproveitamento básico) deverão pagar outorga onerosa sobre o excedente para regularização. O valor será calculado com base na área excedente à permitida. 

11. O pagamento da outorga onerosa será feito em parcela única? 

Sim, se a segunda parcela da outorga não foi paga, o valor restante será cobrado em parcela única. 

12. Piscinas, terraços e quadras poliesportivas descobertas são consideradas áreas construídas? 

Para fins de regularização, não, mas essas áreas devem ser informadas na Declaração de Transações de Construção (DTCO), pois são tributáveis. 

13. O protocolo de regularização suspende a fiscalização? 

Não, a fiscalização continuará, mas durante a análise do processo, a edificação não será multada por infrações que estejam sendo regularizadas. 

14. Qual é a diferença entre Alvará de Funcionamento e Regularização da Edificação? 

O Alvará de Funcionamento autoriza atividades comerciais, industriais ou de serviços, enquanto a Regularização da Edificação refere-se à adequação da construção à legislação vigente (zoneamento, código de obras, etc.). 

15. Haverá cobrança de IPTU retroativo? 

A Lei nº 17.202/2019 não prevê cobrança retroativa de IPTU, mas esta questão é de competência da Secretaria Municipal da Fazenda. 

16. Haverá custo para regularizar os imóveis? 

Sim, para as categorias "Declaratória" e "Comum", será necessário pagar o valor referente à área regularizada (R$ 10,00 por metro quadrado), além das taxas administrativas. 

17. Haverá isenção de pagamento para templos religiosos? 

Sim, templos religiosos terão isenção do pagamento de ISS e da taxa de regularização, conforme estabelecido no Código de Obras e Edificações. 

18. Onde posso solicitar a regularização do meu imóvel? 

As solicitações devem ser feitas pelo Portal de Licenciamento. O requerente deve seguir as orientações disponíveis, que incluem manuais sobre as etapas do processo (Inicial, Aceite e Pagamento). 

19. O que fazer se tive problemas técnicos no Portal de Licenciamento? 

Se ocorrer um erro, capture a tela onde o problema ocorreu e envie, junto com o número do protocolo, para o e-mail: meuimovelregular@prefeitura.sp.gov.br 

20. Preciso ir até a Prefeitura/Subprefeitura para fazer a regularização? 

Não, todo o processo é online. Basta acessar o Portal de Licenciamento e seguir as etapas indicadas. 

21. Onde entrego os documentos para regularização? 

Os documentos devem ser enviados digitalmente através do Portal de Licenciamento. 

22. Os funcionários da Prefeitura podem preencher o requerimento para mim? 

Não. O solicitante deve ser o proprietário ou responsável pelo imóvel. 

23. Minha obra foi concluída em 2015. Posso me beneficiar da Lei de Regularização?

Não. A Lei de Regularização de Edificações (n° 17.202/19) se aplica apenas a obras finalizadas até 31 de julho de 2014. 

24. O imóvel não está registrado em meu nome. Posso regularizá-lo mesmo assim?

Sim. Mesmo que a matrícula do imóvel não esteja em nome do atual proprietário, é possível regularizá-lo, desde que apresentadas provas da posse legítima, como: escritura (caso esteja em nome de um familiar, basta comprovar o parentesco), compromisso de compra e venda ou cessão de direitos, entre outros documentos que comprovem a origem do imóvel perante o Registro de Imóveis. 

25. Será cobrado ISS se eu solicitar a regularização do meu imóvel com base na Lei (n° 17.202/19)?

Não. A Lei n° 17.202/19 não prevê a cobrança de impostos, como o ISS, para a regularização do imóvel. 

26. Quem está em processo de usucapião também pode regularizar o imóvel?

Sim. É possível regularizar o imóvel apresentando uma cópia do protocolo do processo de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, ou a decisão judicial que reconheça o direito de usucapião, juntamente com a matrícula do imóvel.