Prefeitura de São Paulo

 

1. Posso permitir o acesso à área técnica pelo terraço? 

Não. O acesso à área técnica pelo terraço não é permitido, conforme estabelecido pelo Código de Obras (Lei nº 16.642/17) e pela Resolução CEUSO 141/2021. 

 

2. O elevador transfer, utilizado em vários projetos, é obrigatório segundo a Lei 18.081/24? 

Não. Com as novas definições de pavimento térreo e pavimento de acesso previstas no Anexo I da Lei 18.081/24, o elevador transfer não é mais necessário. No entanto, devem ser atendidas as disposições do artigo 61 da Lei nº 16.642/17. 

 

3. Posso compartilhar a vaga de carga e descarga com a vaga PCD? 

Não. A vaga de carga e descarga deve ser prevista separadamente, conforme exigido para os usos listados no Quadro 4A, anexo à Lei nº 16.402/16. 

 

4. No caso de unidades duplex, é obrigatória a previsão de elevador interno? 

Sim. Para unidades duplex, é necessário prever um espaço para a futura instalação de um equipamento mecânico. Isso garante que, caso o proprietário necessite adaptá-la, a instalação do elevador seja viável. 

 

5. Minha edificação possui apenas três pavimentos para uso R2V. É obrigatório instalar elevador para todos os pavimentos? 

Sim. O elevador deve atender todos os pavimentos, conforme as disposições do artigo 20 do Decreto 57.521/16. 

 

6. Como calcular a cota-parte de terreno por unidade? 

O cálculo da cota-parte máxima de terreno por unidade deve considerar o Coeficiente de Aproveitamento do Projeto e o Coeficiente de Aproveitamento máximo permitido para a zona de uso onde o empreendimento está inserido. 

 

7. Tenho uma área técnica dentro da unidade residencial. Preciso indicar algo além da própria área? 

Sim. É necessário atender à Resolução CEUSO 141/2021, incluindo a apresentação de um laudo técnico, a identificação dos compartimentos e um corte de elevação da área técnica, especificando o equipamento. 

 

8. Meu empreendimento possui pavimento técnico. É necessária consulta à CEUSO ou a análise pode ser feita diretamente na RESID? 

Projetos que incluem pavimento técnico devem ser acompanhados de um laudo técnico detalhado, especificando equipamentos, instalações e a justificativa para o espaço. A aprovação depende da manifestação da SMUL/CEUSO quanto à viabilidade da área proposta. 

 

9. Meu projeto está inserido na Unidade Técnica I (UGI). Há alguma exigência adicional? 

Sim. Para terrenos total ou parcialmente localizados na Unidade Técnica Nível I, devem ser atendidas as exigências do artigo 42 da Lei nº 18.081/24, do artigo 6º da Lei nº 18.177/24, do artigo 7º do Decreto nº 63.884/24 e da Resolução CEUSO 154/2024. Esses dispositivos determinam os procedimentos de projeto e a documentação necessária para a análise do empreendimento. 

 

10. Estou em uma UGI e não consigo implementar fachada ativa em ambas as testadas, conforme o artigo 6º da Lei nº 18.177/24. Posso combinar fachada ativa em uma testada e área ajardinada na outra? 

Sim. Conforme a alínea "c" do item III do artigo 42 da Lei nº 18.177/24, é possível atender a exigência com 50% da testada ocupada por fachada ativa e a outra testada com 50% da testada composta por uma área ajardinada de, no mínimo, 3 metros de largura. 

 

11. O estacionamento do NR incentivado pode ser não computável? 

Não. De acordo com o parágrafo único do artigo 6º do Decreto nº 57.521/16, o estacionamento do NR incentivado é computável. Apenas o estacionamento destinado à fachada ativa não é computável. 

 

12. Posso ter vaga para apartamentos com menos de 30m² em uso R2V dentro de ZEU? 

Depende. O inciso I do artigo 34 da Lei 18.081/24, que alterou o artigo 62 da Lei 16.402/16, estabelece duas alternativas: 

Se aplicado o critério de 1 vaga por unidade habitacional: Apenas unidades com 30m² ou mais entram no cálculo. 

Se aplicado o critério de 1 vaga a cada 60m² de área privativa total do empreendimento: Unidades menores que 30m² podem ter vaga, pois o cálculo considera a área total do empreendimento. 

 

13. Tenho um lote em ZEU com área inferior a 1.000m². Sou obrigado a doar calçada? 

Sim, se a calçada existente tiver menos de 5 metros de largura. Nesse caso, conforme o artigo 37 da Lei 18.081/24 (que alterou o artigo 67 da Lei 16.642/17), deve-se optar pela doação ou reserva de calçada para garantir a largura mínima de 5 metros. 

 

14. Um prédio existente com Certificado de Conclusão pode transformar uma área computável anteriormente aprovada em área não computável, com base na Lei 18.081/24? 

Sim. A transformação pode ser feita com base no artigo 8º da Lei 18.081/24. 

 

15. Meu projeto segue a Lei do Requalifica Centro, mas não atende à Seção 5 da Lei 16.642/17 quanto à aeração e insolação das unidades. Como será a aprovação? 

Neste caso, aplicam-se as disposições da Resolução CEUSO 145/2021, que define os ambientes dispensados de exigências de aeração e insolação. Para os compartimentos obrigatórios, será necessário apresentar um Laudo Luminotécnico, comprovando o atendimento às normas técnicas vigentes. 

 

16. Como apostilar um alvará? Quais sistemas devo utilizar? 

Se o projeto foi aprovado pelo Aprova Digital, o pedido deve ser feito via sistema. Caso tenha sido deferido pelo SABE ou SISACOE, o protocolo deve ser realizado pelo SEI. 

 

17. Posso aderir voluntariamente à Cota de Solidariedade? Como é calculado o coeficiente em empreendimentos na ZEU com unidades R2V e HIS/HMP? 

Sim, é possível aderir voluntariamente. Como se trata de ZEU, as unidades R2V podem ter um acréscimo de 20% na área computável, conforme o art. 8º do Decreto 63.504/24. O benefício se aplica ao coeficiente máximo estabelecido no Quadro 3 da Lei 16.402/16. Se a Cota de Solidariedade for obrigatória (quando a área computável total ultrapassar 20.000m²), deve-se considerar a soma das áreas computáveis do empreendimento, incluindo HIS e HMP. 

 

18. É permitido compartilhar a fachada ativa com o NR incentivado? 

Sim. Segundo o art. 2º do Decreto 63.884/24, a fachada ativa pode ser contígua a outras áreas não computáveis da edificação. 

 

19. Qual documento devo apresentar sobre a Restrição de Loteamento em zonas ZER-1, ZER-2, ZERa, ZCORa e ZPR? 

Deve-se apresentar a escritura pública original (“escritura primitiva”) registrada em cartório, contendo as restrições contratuais do loteamento aprovadas pela Prefeitura, como dimensionamento dos lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos permitidos. Caso essas restrições sejam mais rigorosas que a legislação municipal, elas prevalecem, conforme o art. 59 da Lei 16.402/16, alterado pela Lei 18.081/24. Se a escritura não estiver disponível, deve-se apresentar a cadeia filiatória completa para comprovar a sequência de registros. 

 

20. Existe um tamanho mínimo para as unidades habitacionais? Como dimensioná-las? 

Sim. O projeto deve representar os círculos de estar, repouso, instalação sanitária e cozinha e indicar que todas as unidades atendem ao dimensionamento mínimo conforme a Tabela de Dimensionamento Mínimo (item 5.a. do Decreto 57.776/17, nota a). Também é necessário atender à Resolução 145/2021, que trata de ventilação e iluminação natural. 

 

21. Por que prédios com menos de 4 andares precisam de elevador? 

Para a subcategoria de uso R2V, todas as unidades devem ser acessíveis, conforme o art. 20 do Decreto 57.521/16. Assim, é obrigatório prever rampa ou elevador para garantir o acesso a todos os pavimentos. 

 

22. A Prefeitura exigiu o plantio de árvores no meu lote. Qual é o embasamento legal? 

O § 4º do art. 81 da Lei 16.402/16, incluído pela Lei 18.081/24, determina que deve ser plantada uma árvore a cada 50m² de área permeável do projeto. Se houver recuo frontal obrigatório, as árvores devem ser plantadas nesse espaço. 

 

23. Qual o número máximo de unidades para um conjunto residencial horizontal R2h-3? 

De acordo com os incisos I e II do art. 73 da Lei 16.402/16, a cota-parte mínima de terreno por unidade é: 

• Igual à área do lote mínimo exigido para ZCa, ZCOR, ZCORa, ZMa, ZMISa, ZPR, ZER, ZERa, ZPDS, ZPDSr e ZEPAM. 

• 62,50m² para as demais zonas onde a subcategoria de uso R2h-3 é permitida. 

 

24. O conjunto residencial horizontal R2h-3 pode ter unidades com acesso direto à via oficial? 

Não. Conforme alínea “c” do inciso II do art. 94 da Lei 16.402/16, o acesso deve ser feito por vias particulares internas ao conjunto. Além disso, as vias de circulação de pedestres ou mistas (pedestres e veículos) devem seguir o art. 18 do Decreto 57.521/16. 

 

25. Como solicitar anuência do Metrô e da CPTM? 

O pedido deve ser feito pelo site www.sic.sp.gov.br. 

 

26. As vias de circulação de pedestres ou mistas em R2h-3 podem ser cobertas pela projeção das edificações? 

Não, exceto por saliências ou obras complementares, como portarias. 

 

27. Qual a diferença entre “doação” e “reserva de área não edificável” para alargamento do passeio público? 

Conforme o art. 67, § 3º da Lei 16.402/16 e o art. 6º, § 3º do Decreto 63.884/24, a diferença está na destinação e exigências do espaço. 

 

28. No cálculo da cota-parte mínima de terreno para R2h-3 (art. 73 da Lei 16.402/16), qual área deve ser considerada quando há diferença entre áreas "E" e "R" do lote?

Deve-se considerar a menor entre as áreas "E" e "R". 

 

29. Para lotes de até 500m², é necessário prever área ajardinada? 

Sim. Nos conjuntos residenciais horizontais (R2h-3) e verticais (R2V) implantados em lotes de até 500m², metade da área permeável obrigatória deve ser ajardinada, conforme art. 18, inciso VII, e art. 20, inciso IV, do Decreto 57.521/16. 

 

30. O que deve constar no Relatório de Áreas Técnicas (Resolução CEUSO 141/2021)? 

O relatório deve conter: 

• Plantas e cortes detalhando os equipamentos e suas dimensões; 
• Memorial justificativo, assinado pelos responsáveis técnicos; 
• ART/RRT correspondente. 

Além disso, conforme o item 4 da Resolução CEUSO 141/2021, somente as áreas destinadas a equipamentos permanentes podem ser consideradas não computáveis. Áreas de circulação e acesso devem ser computadas. 

 

31. Sou obrigado a doar ou reservar área para o alargamento do passeio em ZEU? 

Sim, independentemente do tamanho da área, conforme o art. 67, inciso I, da LPUOS. 

 

32. Posso construir menos unidades residenciais do que o mínimo exigido em ZEU? 

Sim, desde que o fator social para o cálculo da OODC das unidades R2v com mais de 70m² seja majorado, conforme o art. 5º do Decreto 63.504/24. 

 

33. Qual área deve ser considerada para o cálculo da cota de garagem em um empreendimento em ZEU? 

Deve-se utilizar a área privativa total da unidade, conforme o art. 62 da LPUOS. 

 

34. Qual área devo considerar para classificar minhas unidades no fator de interesse social? 

A área computável privativa da unidade, conforme o Quadro 5 do PDE. 

 

35. Meu edifício não possui garagem. Qual benefício recebo por isso? 

Você pode obter um acréscimo de até 10% de área não computável em relação à área computável do projeto, que pode ser utilizada em áreas privativas ou comuns. No entanto, essas unidades não contribuem para o cálculo do número mínimo obrigatório de unidades na zona eixo, conforme o art. 62 da LPUOS e o art. 4º do Decreto 63.504/24. 

 

36. O que são as tipologias para efeito de cálculo da OODC? 

São aquelas especificadas no Quadro 5 do PDE. 

 

37. Como calcular a parcela de área computável comum para cada tipologia em um pavimento com múltiplas tipologias do Quadro 5 do PDE?

A área computável comum do pavimento deve ser dividida em parcelas proporcionais à área computável privativa total de cada tipologia no pavimento, conforme o art. 29 do Decreto 63.884/24. 

 

38. Meu empreendimento possui área de lazer fora do térreo. Qual a área máxima permitida? 

O limite é de 3m² por unidade residencial que acessa a área de lazer. Unidades que não acessam a área não são consideradas no cálculo do benefício, conforme o art. 108 do COE e o art. 29 do Decreto 63.884/24. 

 

39. Em um empreendimento de uso misto, posso considerar uma escada de uso comum como área não computável no trecho não residencial? 

Sim, desde que atenda às condições do inciso VIII do art. 62 da LPUOS ou ao art. 108 do COE. Além disso, o uso não residencial deve possuir implantação, construção e funcionamento totalmente autônomos, conforme o art. 29 do Decreto 63.884/24. 

 

40. Sou obrigado a destinar área de lazer para unidades HIS e HMP? 

Sim, se o empreendimento utilizar o incentivo do art. 60 do PDE e houver área de lazer residencial no projeto, deve ser prevista uma área mínima de 0,5m² por unidade HIS e HMP, conforme o art. 29 do Decreto 63.884/24. 

 

41. Quais cotas devo considerar para calcular o afastamento da edificação? 

Para cada plano de fachada, a cota de base deve ser o nível mais baixo do perfil natural do terreno naquela fachada, e a cota de topo, o nível da cobertura do pavimento mais alto, excetuando platibandas, áticos e outros elementos, conforme o item 5 do Anexo I do COE. 

 

42. Como calcular a área computável máxima em caso de reserva de área para alargamento do passeio? 

O cálculo deve ser feito considerando a área original do terreno multiplicada pelo coeficiente de aproveitamento máximo da zona, conforme o §3º do art. 67 da LPUOS. 

 

43. Como calcular a área computável máxima em caso de doação de área para alargamento do passeio? 

Em zona eixo, utiliza-se a área original do terreno. Nas demais zonas, considera-se a área remanescente, conforme o art. 6º do Decreto 63.884/24. 

 

44. Meu empreendimento está localizado em UG-1 da Carta de Aptidão à Urbanização de São Paulo. O que isso implica no meu projeto? 

Devem ser observadas as disposições do art. 72 da LPUOS, do art. 7º e seguintes do Decreto 63.884/24, além da Resolução CEUSO nº 154/24. 

 

45. Posso integrar ao terraço um espaço destinado à condensadora de ar-condicionado que não estou utilizando? 

Não. A área técnica para condensadora de ar-condicionado deve permanecer fisicamente separada do terraço, conforme a Resolução CEUSO nº 141/21. 

 

46. Meu empreendimento está localizado em uma ZER. O que muda? 

Além das normas da LPUOS, COE e PDE, devem ser observadas as disposições do contrato firmado entre a Prefeitura e a companhia loteadora responsável pelos imóveis. Esse contrato, registrado em cartório e conhecido como "escritura primitiva", estabelece regras específicas, conforme o art. 59 da LPUOS. 

 

47. Minha escritura primitiva menciona um número máximo de pavimentos, mas o zoneamento permite altura maior. Qual regra devo seguir? 

A restrição contratual da escritura primitiva deve prevalecer, conforme o art. 59 da LPUOS e a Resolução CEUSO nº 150. 

 

48. Os depósitos privativos no estacionamento podem ser considerados não computáveis? 

Não. Apenas os depósitos de uso comum da edificação podem ser considerados não computáveis, conforme o Art. 108 do COE. 

 

49. Qualquer atividade pode ser instalada na fachada ativa? 

Não. São vedadas atividades das subcategorias de uso nR1-14, nR1-15, nR2-12, nR2-13 e nR3-6, conforme o art. 62 da LPUOS. 

 

50. Qual é o desnível máximo permitido para garantir a acessibilidade ao lote e às unidades? 

Conforme a NBR 9050, o desnível máximo permitido é de 5 mm. 

 

51. É permitido considerar piso 100% permeável para atender a exigência de área permeável?

O piso semipermeável pode compor a área permeável, desde que combinado com áreas sobre solo natural e acompanhado da respectiva ficha técnica. 

 

52. Em conjuntos residenciais horizontais, como calcular as áreas livres internas ao lote para aeração e insolação quando há beiral? 

A área deve ser calculada descontando a largura do beiral das dimensões totais. 

 

53. Qual é a altura máxima permitida para plataformas elevatórias de percurso aberto e enclausurado? 

Plataformas elevatórias de percurso aberto são permitidas até 2,00m, enquanto plataformas enclausuradas podem ter altura entre 2,00m e 4,00m, conforme a NBR 9050. 

 

54. O que deve constar nas peças gráficas em projetos de reforma e regularização? 

As plantas devem apresentar a versão aprovada anteriormente, indicando as áreas a serem mantidas (compatíveis com a aprovação), além de identificar as áreas a demolir, reformar e regularizar, utilizando legendas diferenciadas. 

 

55. Como apresentar o quadro de áreas em projetos de reforma e regularização? 

O quadro de áreas deve manter os dados da planta aprovada, acrescentando colunas para as áreas a demolir, construir, regularizar e reformar (computáveis e não computáveis), além do novo total geral. 

 

56. Como proceder se um projeto de reforma e regularização não puder atender às exigências de acessibilidade? 

Deve-se apresentar uma declaração de impraticabilidade acompanhada de elementos técnicos que justifiquem essa condição. Caso seja viável, pode-se propor uma adaptação alternativa que atenda às condições de acessibilidade, com um memorial justificativo conforme os subitens 4.B.5 e 4.B.5.2 do Anexo I do Decreto nº 57.776/2017. 

 

57. Qual é a área mínima exigida para unidades residenciais? 

A área mínima deve atender ao dimensionamento previsto na tabela do item 5.A.6 do Anexo I do Decreto nº 57.776/2017, contemplando espaços destinados a estar, repouso, instalação sanitária e cozinha. 

 

58. Como aplicar os índices dos parâmetros urbanísticos quando há doação ou reserva de calçada? 

• Doação: Utiliza-se a área original do terreno para o cálculo do coeficiente de aproveitamento (CA) e a área remanescente para o cálculo da taxa de ocupação (TO), terraço, fachada ativa e permeabilidade, conforme o Art. 6º, §3º, do Decreto nº 63.884/2024. 
• Reserva: O terreno original deve ser utilizado para todos os parâmetros (CA, TO, fachada ativa e permeabilidade), conforme o Art. 67, §3º, da Lei nº 16.402/2016, alterada pela Lei nº 18.081/2024. 

 

59. Como aplicar a exigência de 25% de testada de fachada ativa quando há múltiplas testadas? 

A exigência pode ser atendida em apenas uma testada, desde que sua extensão corresponda a pelo menos 25% do somatório de todas as testadas, conforme o inciso III, §4º, do Art. 62 da Lei nº 16.402/2016, alterada pela Lei nº 18.081/2024. 

 

60. Qual cota de nível do terreno deve ser considerada no cálculo do afastamento?

Deve-se utilizar sempre a cota mais restritiva do plano de fachada. Cada lateral da edificação deve ter um plano de fachada específico, considerando apenas a cota de nível mais restritiva, conforme o item 5.A.1 do Decreto nº 57.776/2017. 

 

61. Como calcular o coeficiente de aproveitamento (CA) utilizado no projeto para a cota-parte em ZEU? 

Deve-se considerar o CA máximo da edificação, incluindo os benefícios de HIS e HMP computáveis. No total dessas unidades, devem ser excluídas aquelas menores que 30m² de HMP e HIS. 

 

62. Projetos de reforma devem ser apresentados no modo simplificado? 

Sim, conforme o modelo definido na Portaria nº 221/SMUL-G/2017. 

 

63. Para projetos de reforma, é necessário apresentar levantamento planialtimétrico? 

Não, exceto nos casos de anexação de novos lotes, conforme a Seção 3.A da Portaria nº 221/SMUL-G/2017. 

 

64. É obrigatório apresentar as plantas aprovadas anteriormente em projetos de reforma? 

Sim. As plantas anteriores devem ser apresentadas para subsidiar a análise e verificar a distribuição das áreas existentes no lote, conforme a Lei nº 16.642/2017. 

 

65. O que deve ser observado nas plantas aprovadas anteriormente para um projeto de reforma? 

O desenho deve ser compatível com o projeto aprovado e classificar corretamente as áreas: 

• “A manter”: áreas existentes compatíveis com a aprovação anterior; 
• “A demolir”: áreas a serem removidas; 
• “A regularizar”: áreas construídas sem alvará anterior; 
• “A construir”: novas áreas propostas. 

A legenda deve contemplar todas essas categorias e estar alinhada ao quadro de áreas da Seção 5.E da Portaria nº 221/SMUL-G/2017. 

 

66. Como indicar as áreas existentes no quadro de áreas quando a planta aprovada é muito antiga e não diferencia áreas computáveis e não computáveis? 

Se a legislação vigente à época não previa o conceito de área computável, considera-se computável a área total construída da edificação, excetuando-se áreas técnicas, terraços e estacionamentos privativos, conforme o §4º do Art. 8º da Lei nº 18.081/2024. 

 

67. É necessário protocolar um processo na Prefeitura para a construção de guaritas e medidores em condomínios? 

Não. Construções e demolições de obras complementares de até 30m², bem como a instalação de mobiliário e saliências dentro dos limites estabelecidos no Art. 13 da Lei nº 16.642/2017, são classificadas como obras de baixo impacto urbanístico e não requerem licenciamento. 

 

68. Qual o tamanho da folha de plotagem e a escala dos desenhos a serem apresentados nos sistemas SEI e Aprova Digital? 

As folhas devem ser configuradas para que o carimbo fique no canto inferior direito. As peças gráficas devem ser plotadas na escala 1:100 e a unidade métrica do arquivo DWF deve estar compatível com as dimensões apresentadas nos desenhos.