Prefeitura de São Paulo

A Prefeitura de São Paulo, por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), apresentou, na última sexta-feira (13), a Minuta Prévia de Projeto de Lei para a Revisão Intermediária do Plano Diretor. O texto propõe ajuste em 57 de um total de 393 artigos da Lei 16.050/2014 e estará em Consulta Pública on-line até 17 de fevereiro para receber contribuições da população. As propostas inseridas na Minuta Prévia abordam diversos eixos temáticos, entre eles, habitação, meio ambiente, mobilidade, desenvolvimento econômico e instrumentos urbanísticos. 

Priorizar os incentivos para aumento da produção de unidade de Habitação de Interesse Social (HIS) na cidade para as famílias de mais baixa renda (até 3 salários mínimos) é uma das diretrizes desta Revisão Intermediária para a área da habitação. Conheça abaixo as propostas da Minuta Prévia para essa área. 

1-Exclusividade de outorga zero para a construção de HIS-1 (destinadas a famílias com renda de até 3 salários mínimos)

Como é hoje: há isenção de outorga onerosa para a construção de unidades de Habitação de Interesse Social na cidade. A outorga onerosa é uma contrapartida financeira paga ao Município para construir acima dos limites construtivos básicos definidos pelo Plano Diretor. Os recursos arrecadados com a outorga onerosa têm como destino o Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB). Para o cálculo deste valor, é aplicada uma fórmula descrita no PDE que considera, entre outras variantes, o Fator de Interesse Social (Fs). No caso dos empreendimentos de HIS 1 (famílias com renda de até 3 salários mínimos) e HIS 2 (famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos), o valor atual do Fator de Interesse Social é igual a 0, ou seja, não é necessário o pagamento de outorga onerosa.

O que propõe a Minuta Prévia: para priorizar os incentivos para aumento da produção de unidades habitacionais para famílias de mais baixa renda, é proposta a exclusividade de outorga zero (ou seja, Fator de Interesse Social igual a 0) para unidades de Habitação de Interesse Social da faixa 1, ou seja, destinadas às famílias com renda de até 3 salários mínimos. As unidades de Habitação de Interesse Social da faixa 2, destinadas às famílias com renda de 3 a 6 salários, passam a contar com um Fator de Interesse Social (Fs) igual a 0,2.  

2-Ampliação de potencial construtivo para empreendimentos de HIS em Zonas Especiais de Interesse Social no entorno de Eixos

Como é hoje:  Empreendimentos em Zona Especial de Interesse Social situados em ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS 5 possuem coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4, ou seja, o empreendedor pode construir até 4 vezes a área do terreno. As ZEIS são porções do território da cidade demarcadas pelo Plano Diretor e destinadas, predominantemente, à moradia digna para a população da baixa renda. As ZEIS 2 são áreas caracterizadas por lotes não edificados ou subutilizados e que são adequados à urbanização. As ZEIS 3 são áreas com imóveis ociosos, subutilizados, não utilizados, encortiçados ou deteriorados, localizados em regiões dotadas de serviços, equipamentos e infraestrutura. Por fim, as ZEIS 5 são lotes, preferencialmente, vazios ou subutilizados, também situados em regiões dotadas de serviços, equipamentos e infraestrutura.  

O que propõe a Minuta Prévia: para promover maior adensamento populacional e construtivo em áreas dotadas de boa infraestrutura de transporte público, é proposto um acréscimo de 50% do coeficiente de aproveitamento máximo previsto para empreendimentos em ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS 5 localizadas nas áreas de influência dos eixos de transporte público, como corredores de ônibus, estações de trem e linhas de metrô. Com isso, o coeficiente de aproveitamento máximo para as ZEIS nestas condições passa a ser igual a 6, ou seja, o empreendedor imobiliário poderá construir até 6 vezes a área do terreno. 

3-Aumento de 25% para 30% do percentual mínimo de recursos destinados para HIS nas novas Operações Urbanas Consorciadas

Como é hoje: o atual Plano Diretor determina, em seu Artigo 142, § 1º, que, no mínimo, 25% dos recursos arrecadados pelas Operações Urbanas Consorciadas da cidade sejam aplicados em Habitação de Interesse Social na própria região da Operação Urbana. Esses recursos são arrecadados por meio de leilões para venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), isto é, títulos mobiliários adquiridos por interessados em construir edificações dos limites construtivos básicos estabelecidos para a região da Operação Urbana.  

O que propõe a Minuta Prévia: para fortalecer o acesso das pessoas mais vulneráveis à moradia digna, é proposto o percentual mínimo de 30% dos recursos arrecadados pelas futuras Operações Urbanas Consorciadas para a aplicação em Habitação de Interesse Social (HIS) no perímetro da própria Operação Urbana.  

4-Obrigatoriedade de destinação de 50% de unidade habitacionais produzidas pela Cota de Solidariedade no próprio empreendimento para HIS-1

Como é hoje: o atual Plano Diretor instituiu a Cota de Solidariedade. Esta iniciativa inovadora prevê que empreendimentos com mais de 20 mil m² de área construída sejam obrigados a destinar o equivalente a 10% de sua área para Habitação de Interesse Social (HIS-1 e HIS-2). Essa exigência pode ser “quitada” de algumas formas: construção de unidades habitacionais para esse público no próprio empreendimento aprovado ou em outra localidade, destinação do valor equivalente em recursos ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) ou doação de terrenos ao Município.   

O que propõe a Minuta Prévia: para priorizar o aumento da produção de unidades habitacionais para famílias de mais baixa renda, é proposta a obrigatoriedade de destinação de, no mínimo, 50% das unidades habitacionais produzidas através da Cota de Solidariedade para o atendimento das famílias mais vulneráveis, isto é, HIS-1 (famílias com renda de até 3 salários mínimos).  

5-Estímulo à produção de unidades habitacionais com área superior a 35 m²   

Como é hoje:  unidades habitacionais com área de livre comercialização de até 50m² têm desconto de 20% na outorga onerosa (Fator de Interesse Social igual a 0,8). Os apartamentos com área entre 51m² e 70m² possuem desconto de 10% (Fator de Interesse Social igual a 0,9).    

O que propõe a Minuta Prévia: para estimular o adensamento populacional em áreas dotadas de infraestrutura e transporte público, é proposto desconto de 20% na outorga onerosa para unidades habitacionais entre 35m2 e 70m2.

6-Vaga de garagem não-computável somente para habitações com área superior a 35 m² 

Como é hoje: O atual Plano Diretor garante uma vaga de garagem não-computável (gratuita) por unidade habitacional para fins de uso residencial.   

O que propõe a Minuta Prévia:  para desestimular a produção de microunidades habitacionais em regiões bem servidas de transporte público, o que não tem atendido às necessidades habitacionais de núcleos familiares, é proposto que unidades com área privativa inferior a 35 m² não tenham vaga de garagem não-computável (livre de pagamento de outorga). Nos casos de apartamentos com metragem acima de 35 m², fica a critério do construtor a opção de 1 (uma) vaga de garagem gratuita por unidade habitacional ou 1 (uma) vaga gratuita a cada 70 m² de área construída computável.