Prefeitura de São Paulo

GERAL

DM53.415/12
Art. 6º. O pedido que apresentar irregularidade grave, que implique reformulação de projeto, será indeferido, mediante despacho da autoridade competente para a expedição da licença correspondente, com indicação precisa da irregularidade.
§ 1º. O pedido de Alvará de Aprovação ou de Alvará de Execução de que trata este decreto será indeferido de plano nas seguintes hipóteses, dentre outras:
(...)
III - coeficiente de aproveitamento superior ao permitido na zona de uso;
(...)
§ 2º O pedido de Alvará de Desdobro de Lote ou Alvará de Remembramento de Lote será indeferido nas seguintes hipóteses, dentre outras:
I - projeto de parcelamento em desacordo com a legislação vigente;

LM13.885/04 (REVOGADA)
Parte III - Dispõe sobre o Parcelamento, Disciplina e Ordena o Uso e Ocupação do Solo
Quadro 02/d - Instalação de atividades não residenciais por zona e categoria de via do sistema viário do município e parâmetros de incomodidade - Zonas: ZM e ZMp - Vias locais

(...)
Quadro 4 - Condições de instalação / Usos permitidos

LM16.050/14
Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais.
§ 1º Considera-se potencial construtivo adicional o correspondente à diferença entre o potencial construtivo utilizado e o potencial construtivo básico.
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
I - o coeficiente de aproveitamento básico 1 (um) estabelecido nos Quadros 2 e 2A desta lei;
II - o coeficiente de aproveitamento máximo 4 (quatro) estabelecido no Quadro 2 desta lei para as áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, os perímetros de incentivo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego e Cupecê, observado o parágrafo único do art. 362 desta lei;
III - o coeficiente de aproveitamento máximo 4 (quatro) estabelecido para as ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS 5;
(...)
V - o coeficiente de aproveitamento máximo 2 (dois) para as áreas não relacionadas nos incisos II e III, estabelecido segundo cada macroárea no Quadro 2A desta lei, exceto nas zonas onde a Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004, fixou índices menores;
(...)
Art. 368. Projeto de lei de revisão da Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 - LPUOS deverá ser encaminhado à Câmara Municipal no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da entrada em vigor desta lei.
§ 1º Até que seja feita a revisão da LPUOS prevista no “caput”, aplicam-se as seguintes disposições:
(...)
VIII - fora das áreas de influência dos eixos, serão consideradas não computáveis:
a) a área correspondente à circulação nos edifícios residenciais, limitada a 20% (vinte por cento) da área do pavimento;
b) a área ocupada por usos nR no pavimento ao nível da rua, nos edifícios residenciais, limitada a 20% (vinte por cento) da área do terreno.
(...)
§ 2º Até que seja feita a revisão da LPUOS prevista no “caput”, não se aplicam:
(...)
II - a limitação de área construída computável máxima e área construída total máxima previstas nos Quadros 2/d e 4, anexos à Lei n° 13.885, de 2004;
(...)
Quadro 1 - Definições
Para os efeitos desta lei, as seguintes expressões ficam assim definidas:

(...)
Quadro 02A - Características de Aproveitamento Construtivo por Macroárea (aplicáveis fora das áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana)

NOTA:
a) Exceto ZEP, ZEPAM, ZEIS e ZER-1 e demais zonas onde a Lei nº 13.885/2004 definiu parâmetros mais restritivos, até a revisão da LPUOS.
b) O coeficiente de aproveitamento máximo poderá ser acrescido em 25% (vinte e cinco por cento) para EHMP e 50% (cinquenta por cento) para EHIS.
c) Os coeficientes de aproveitamento máximo, o gabarito de altura da edificação e o número máximo de pavimentos poderão ser ultrapassados nas áreas de abrangência das operações urbanas consorciadas e com a utilização das leis nos 8.006/1974 (hotéis), 13.703/2003 (teatros), 14.242/2006 (hotéis), 15.526/2012 (hospitais e escolas) e nos empreendimentos que se beneficiarem de acréscimo da área computável obtido pela aplicação da Cota de Solidariedade.
d) Nos perímetros de incentivo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego e Cupecê, o coeficiente de aproveitamento máximo é igual a 4 (quatro), de acordo com o Mapa 11 desta lei e não se aplicam o gabarito da edificação e o número máximo de pavimentos, de acordo com o artigo 364 desta lei.
e) As leis específicas de operações urbanas consorciadas poderão estabelecer coeficientes mínimos superiores ao estabelecido neste quadro, até o limite do coeficiente básico.
f) Aplica-se a legislação estadual pertinente, especialmente as leis específicas das Bacias Billings e Guarapiranga

Para os coeficientes de aproveitamento máximo da Lei n° 13.885/04, ver aqui.

CASO - EIXOS

Para enquadramento e ativação de eixo planejado/previsto, ver Eixos - Geral (PDE16.050/14) .

LM13.885/04 (REVOGADA)
Art. 189. São consideradas áreas não computáveis para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento:
I. a área edificada destinada a residência do zelador quando igual ou inferior a 60 m² (sessenta metros quadrados), exceto nas categorias de uso R1, R2h, nR1 e nas edificações com área inferior a 300 m2 (trezentos metros quadrados);
(...)
III. área do pavimento térreo em pilotis, quando desembaraçado de qualquer vedação a não ser a das caixas de escadas, elevadores e controle de acesso, limitada a 30% (trinta por cento) da área do pavimento;
IV. o pavimento térreo das edificações destinadas à categoria de uso R2v, quando destinado a utilização comum;

LM14.044/05 (REVOGADA)
Art. 1º Ficam excluídas, das áreas computáveis para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento, as áreas cobertas, em qualquer pavimento, destinadas a garagem, estacionamento, carga, descarga e manobras de veículos, até o limite máximo do coeficiente de aproveitamento efetivamente adotado no projeto, excetuado o disposto no parágrafo único deste artigo.
Parágrafo único. Nas edificações destinadas aos grupos de atividades não-residenciais - nR2 referentes a serviços de armazenamento e guarda de bens móveis, oficinas e indústrias dos tipos Ind-1b e Ind-2, as áreas cobertas mencionadas no "caput" deste artigo não serão computadas para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento até o limite de 50% do coeficiente adotado no projeto.

LM16.050/14
Art. 75. Os eixos de estruturação da transformação urbana, definidos pelos elementos estruturais dos sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade, existentes e planejados, determinam áreas de influência potencialmente aptas ao adensamento construtivo e populacional e ao uso misto entre usos residenciais e não residenciais.
Parágrafo único. As disposições relativas à instalação e ao funcionamento de usos e atividades, índices e parâmetros de ocupação do solo definidas neste PDE para as áreas de influência dos eixos prevalecem sobre o estabelecido na LPUOS - Lei nº 13.885, de 2004.
(...)
Art. 79. Nas áreas de influência dos eixos, a construção e a ampliação de edificações deverão atender aos parâmetros de ocupação do solo estabelecidos no Quadro 2 anexo.
(...)
Art. 80. Nas áreas de influência dos eixos, serão consideradas não computáveis:
I - as áreas que atendam às condições previstas nos incisos I, III e IV do art. 189 da Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004, até sua revisão;
II - as áreas assim consideradas na legislação edilícia;
III - as áreas cobertas, em qualquer pavimento, ocupadas por circulação, manobra e estacionamento de veículos, desde que seja observada a cota de garagem máxima fixada no Quadro 2 desta lei, e o número de vagas não ultrapasse:
a) nos usos R, 1 (uma) vaga por unidade habitacional;
b) nos usos nR, 1 (uma) vaga para cada 70m² (setenta metros quadrados) de área construída computável, excluídas as áreas computáveis ocupadas por vagas, desprezadas as frações;
c) nos usos mistos, 1 (uma) vaga por unidade habitacional e 1 (uma) vaga para cada 70m² (setenta metros quadrados) de área construída computável destinada ao uso nR, excluídas as áreas computáveis ocupadas por vagas, desprezadas as frações;
IV - as áreas construídas no nível da rua com acesso direto ao logradouro, em lotes com testada superior a 20m (vinte metros), até o limite de 50% (cinquenta por cento) da área do lote, destinadas a usos classificados nas subcategorias de usos nR1 ou nR2;
V - a área destinada aos usos não residenciais nR, até o limite de 20% (vinte por cento) da área construída computável total do empreendimento, nos empreendimentos de uso misto e nos Empreendimentos de Habitação de Interesse Social - EHIS.
§ 1º A parcela de área destinada à circulação, manobra e ao estacionamento de veículos que ultrapassar a área resultante da aplicação da cota máxima de garagem será considerada computável.
§ 2º Quando o número de vagas de estacionamento ultrapassar os limites fixados no inciso III do “caput”, a área correspondente, incluindo as áreas de circulação e manobra dessas vagas, será considerada computável.
§ 3º Nas áreas de influência dos eixos, não se aplicam as disposições da Lei nº 14.044, de 2 de setembro de 2005.
Art. 81. Nas áreas de influência dos eixos, quando uma parcela do imóvel for doada à municipalidade para execução de melhoramentos públicos, os potenciais construtivos básico e máximo do remanescente do lote serão calculados em função de sua área original e não será cobrada outorga onerosa do direito de construir relativa ao potencial construtivo máximo correspondente à área doada.
§ 1º Quando a parcela doada ultrapassar 30% (trinta por cento) da área do lote, o potencial construtivo máximo correspondente à área que ultrapassou esse limite não poderá ser utilizado no remanescente do lote, esse potencial constará de Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência que será emitida em nome do proprietário do imóvel.
§ 2º O proprietário do imóvel poderá optar entre o benefício previsto no “caput” e a transferência total ou parcial do direito de construir correspondente ao potencial construtivo relativo à área doada, de acordo com as disposições dos arts. 122 e seguintes desta lei.
(...)
Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais.
(...)
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
(...)
II - o coeficiente de aproveitamento máximo 4 (quatro) estabelecido no Quadro 2 desta lei para as áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, os perímetros de incentivo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego e Cupecê, observado o parágrafo único do art. 362 desta lei;
(...)
Quadro 2 - Características de aproveitamento construtivo das áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana

CASO - ZEPAM

LM13.885/04 (REVOGADA)
Art. 109. As Zonas Especiais da Preservação Ambiental - ZEPAM são porções do território destinadas a proteger as ocorrências ambientais isoladas, tais como remanescentes de vegetação significativa, paisagens naturais notáveis, áreas de reflorestamento e áreas de alto risco.
Parágrafo único. Nas ZEPAM as características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes são estabelecidas na Parte II desta lei, nos Livros dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras nos Quadros n° 04.
(...)
Parte II - Institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras - PRE
Livros I a XXXI
Quadros nº 4 - Características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes
ZEPAM

LM16.050/14
Art. 70. Ficam mantidos os coeficientes de aproveitamento básico e máximo, as taxas de ocupação e permeabilidade e demais índices e parâmetros relativos às ZEPAM estabelecidos na Lei nº 13.885, de 2004, até a sua revisão.

CASO - ZEIS

LM16.050/14
Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais.
(...)
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
(...)
III - o coeficiente de aproveitamento máximo 4 (quatro) estabelecido para as ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS 5;

CASO - ZER

LM16.050/14
Art. 33. As Zonas Exclusivamente Residenciais - ZER são porções do território destinadas exclusivamente ao uso residencial de habitações unifamiliares e multifamiliares, tipologias diferenciadas, níveis de ruído compatíveis com o uso exclusivamente residencial e com vias de tráfego leve e local, podendo ser classificadas em:
(...)
§ 1º Nas ZER-1, o gabarito de altura máximo da edificação é igual a 10 (dez) metros e ficam estabelecidos os seguintes coeficientes de aproveitamento:
I - mínimo igual a 0,05 (cinco centésimos);
II - básico igual a 1,0 (um);
III - máximo igual a 1,0 (um).

CASO - PERÍMETROS DE INCENTIVO AO DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO JACU-PÊSSEGO / CUPECÊ

LM16.050/14
Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais.
(...)
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
(...)
II - o coeficiente de aproveitamento máximo 4 (quatro) estabelecido no Quadro 2 desta lei para as áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, os perímetros de incentivo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego e Cupecê, observado o parágrafo único do art. 362 desta lei;
(...)
Art. 362. Na área contida no perímetro de incentivo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego, conforme Mapa 11 anexo, o coeficiente de aproveitamento máximo é igual a 4,0 (quatro), com isenção de cobrança de outorga onerosa de potencial construtivo adicional de empreendimentos não residenciais e da área destinada aos usos não residenciais nos empreendimentos de uso misto.
Parágrafo único. O coeficiente máximo 4,0 (quatro) só poderá ser utilizado pelos empreendimentos residenciais nos lotes que estiverem contidos nas áreas de influência do eixo definido pela Avenida Jacu-Pêssego, de acordo com o Mapa 3A desta lei e quando da ativação destes.
Art. 363. Nas áreas contidas no perímetro de incentivo ao desenvolvimento econômico Cupecê, conforme Mapa 11 anexo, o coeficiente de aproveitamento máximo é igual a 4,0 (quatro), com isenção de cobrança de outorga onerosa de potencial construtivo adicional de empreendimentos não residenciais e da área destinada aos usos não residenciais nos empreendimentos de uso misto.
Art. 364. Nas áreas contidas nos perímetros de incentivo ao desenvolvimento descritas nos arts. 362 e 363 desta lei, aplicam-se os parâmetros e índices estabelecidos para as áreas de influência dos eixos de estruturação da transformação urbana na Seção VIII do Capítulo II desta lei.
(...)
Quadro 2 - Características de aproveitamento construtivo das áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana

(...)
Mapa 11 - Perímetros de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico

CASO - ZEPEC-APC

LM16.050/14
Art. 67. A edificação ou o espaço enquadrados como ZEPEC-APC e, preferencialmente, localizados em Território de Interesse da Cultura e da Paisagem, previsto no art. 314, poderão ser protegidos pelos instrumentos previstos no art. 313, ficando a descaracterização do seu uso ou atividade, ou a demolição da edificação onde está instalado sujeitos à autorização do órgão competente, que deverá propor mecanismos ou instrumentos previstos nesta lei para garantir sua proteção.
§ 1º A demolição ou ampliação do imóvel enquadrado como ZEPEC-APC onde o uso ou a atividade enquadrada estiverem instalados, poderá ser autorizada caso a nova edificação a ser construída no mesmo local destine área equivalente, que mantenha as atividades e valores que geraram seu enquadramento, atestado por parecer do órgão competente.
§ 2º Na hipótese referida no § 1º, a área ou espaço destinado às atividades que geraram seu enquadramento como ZEPEC-APC, quando situado no nível do passeio público, não será computável.

CASO - HOTÉIS (LM13.885/04)

LM8.006/74 - Estabelece condições de aproveitamento, ocupação e recuos para edificações destinadas a hotéis de turismo - INTEGRALIDADE

LM16.050/14
Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais.
(...)
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
(...)
VI - o coeficiente de aproveitamento máximo definido pelas leis especiais relacionadas no art. 369 desta lei;
(...)
Art. 369. Até que seja revista a Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004, aplicam-se inclusive nas áreas de influência dos eixos de estruturação da transformação urbana as disposições relativas a coeficientes, vagas para estacionamento e demais parâmetros estabelecidos nas leis:
I - 8.006, de 8 de janeiro de 1974, Lei de Hotéis;

CASO - TEATROS (LM13.885/04)

LM13.703/03 - Altera a Lei nº 11.536, de 23 de maio de 1994, que concede incentivos à implantação e manutenção de teatros, no Município de São Paulo - INTEGRALIDADE

LM16.050/14
Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais.
(...)
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
(...)
VI - o coeficiente de aproveitamento máximo definido pelas leis especiais relacionadas no art. 369 desta lei;
(...)
Art. 369. Até que seja revista a Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004, aplicam-se inclusive nas áreas de influência dos eixos de estruturação da transformação urbana as disposições relativas a coeficientes, vagas para estacionamento e demais parâmetros estabelecidos nas leis:
(...)
II - 13.703, de 30 de dezembro de 2003, Lei de Teatros;

CASO - HOSPITAIS (LM13.885/04)

LM14.242/06 - Dispõe sobre a concessão de incentivos à implantação de hospitais - INTEGRALIDADE

LM15.526/12 - Dispõe sobre a concessão de incentivos à implantação de escolas e acrescenta dispositivos à Lei nº 14.242, de 28 de novembro de 2006 - INTEGRALIDADE

LM16.050/14
Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais.
(...)
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
(...)
VI - o coeficiente de aproveitamento máximo definido pelas leis especiais relacionadas no art. 369 desta lei;
(...)
Art. 369. Até que seja revista a Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004, aplicam-se inclusive nas áreas de influência dos eixos de estruturação da transformação urbana as disposições relativas a coeficientes, vagas para estacionamento e demais parâmetros estabelecidos nas leis:
(...)
III - 14.242, de 28 de novembro de 2006, Lei de Hospitais;
IV - 15.526, de 12 de janeiro de 2012, Lei de Escolas e Hospitais.

CASO - ESCOLAS (LM13.885/04)

LM15.526/12 - Dispõe sobre a concessão de incentivos à implantação de escolas e acrescenta dispositivos à Lei nº 14.242, de 28 de novembro de 2006 - INTEGRALIDADE

LM16.050/14
Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais.
(...)
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
(...)
VI - o coeficiente de aproveitamento máximo definido pelas leis especiais relacionadas no art. 369 desta lei;
(...)
Art. 369. Até que seja revista a Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004, aplicam-se inclusive nas áreas de influência dos eixos de estruturação da transformação urbana as disposições relativas a coeficientes, vagas para estacionamento e demais parâmetros estabelecidos nas leis:
(...)
IV - 15.526, de 12 de janeiro de 2012, Lei de Escolas e Hospitais.

CASO - INSTALAÇÕES DE LAZER EM SAPAVEL

LM16.050/14
Art. 275. Nas áreas verdes públicas, existentes e futuras, integrantes do Sistema Municipal de Áreas Protegidas, Áreas Verdes e Espaços Livres, poderão ser implantadas instalações de lazer e recreação de uso coletivo, obedecendo-se aos parâmetros urbanísticos especificados no quadro abaixo:

Onde:
A - Área do Terreno;
(...)
C.A - Coeficiente Máximo de Aproveitamento.
(...)
§ 3º Para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento deverá ser computado o total da área coberta, fechada ou não.
(...)
§ 4º Consideram-se espaços de lazer de uso coletivo aqueles destinados às atividades esportivas, culturais, educativas e recreativas, e suas respectivas instalações de apoio.

CASO - FRUIÇÃO PÚBLICA

LM16.050/14
Art. 82. Nas áreas de influência dos eixos, quando uma parcela do lote for destinada à fruição pública, os potenciais construtivos básico e máximo do remanescente do lote serão calculados em função de sua área original, e não será cobrada outorga onerosa correspondente à metade do potencial construtivo máximo relativo à área destinada à fruição pública, desde que atendidas simultaneamente as seguintes condições:
I - a área destinada à fruição pública tenha no mínimo 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) e esteja localizada junto ao alinhamento da via, ao nível do passeio público, sem fechamento e não ocupada por construções ou estacionamento de veículos;
II - a área destinada à fruição pública deverá permanecer permanentemente aberta;
III - a área destinada à fruição pública seja devidamente averbada em Cartório de Registro de Imóveis.

EXCEÇÃO - MANANCIAIS

Ver Mananciais - Geral.

EXCEÇÃO - OPERAÇÕES URBANAS

Ver Operações urbanas - Geral.

EXCEÇÃO - ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA - AIU

Ver Áreas de Intervenção Urbana - AIU - Geral.